Decizia ÎCCJ nr. 102/2024 (HP)Punctul IX

IX. Opiniile specialiștilor 70. Facultatea de Drept - Departamentul de drept privat din Universitatea de Vest din Timișoara a comunicat opinia științifică a doamnei profesor doctor Irina Sferdian, potrivit căreia constituirea unui drept de superficie asupra terenurilor formelor asociative nu este lovită de nulitate absolută pentru că ar fi încălcată obligația de înstrăinare prevăzută de art. 28 din Legea nr. 1/2000, însă actul constitutiv ar putea fi sancționat cu nulitatea dacă statutul interzicea constituirea unei superficii ori dacă nu este respectată destinația terenului în cauză ori obiectul operațiunii devine ilicit prin faptul că executarea sa ar încălca norme prohibitive la înstrăinare. Aceste nulități nu fac parte însă dintre cele pe care registratorul să le identifice în texte exprese de lege și să le amendeze prin respingerea înscrierii în cartea funciară, întrucât presupun interpretarea legii și a modului în care poate fi aplicată într-o situație dată. ... 71. De asemenea, a opinat că registratorul de carte funciară are competența de a verifica existența cauzelor de nulitate absolută expresă ce pot exista în cuprinsul actului supus înscrierii, dar și orice altă nelegalitate ce poate surveni din încălcarea unor prevederi cuprinse în legi speciale. Acesta realizează un prim control al modului în care notarul public s-a asigurat de faptul că actul pe care l-a autentificat nu cuprinde clauze contrare legii, care sunt sancționate cu nulitatea absolută, indiferent dacă privesc condiții de formă ale actului sau condiții de fond pentru care legea prevede sancțiunea nulității absolute ori dacă actul nu îndeplinește condițiile speciale prevăzute de reglementările în vigoare. Este vorba despre condiții ce pot fi observate fără a apela la interpretarea legii, dacă legea este neclară sau nu distinge, și nu de cele legate de consimțământul părților la încheierea actului juridic, mai precis de voința internă a părților, de care numai notarul instrumentator al actului poate lua cunoștință în procedura autentificării. Dispozițiile legale care prevăd nulitatea absolută a actului supus înscrierii pentru nerespectarea condițiilor de formă sau de fond sau care prevăd condițiile speciale cerute la încheierea unui act juridic, care pot ține de fondul actului, trebuie să fie exprese, clare, neîndoielnice, întrucât registratorul trebuie doar să aplice legea, iar nu să o interpreteze el însuși și să o raporteze la actul supus înscrierii pentru a vedea dacă sunt îndeplinite pe fond condițiile de valabilitate. ... 72. Impedimentele legate de valabilitatea constituirii unui drept de superficie asupra terenurilor ce aparțin composesoratelor sau altor forme asociative nu pot fi verificate decât de către notarul public care autentifică actul constitutiv ori de instanța de judecată chemată să se pronunțe asupra existenței cauzelor de nulitate ale acelui act. Aceste verificări nu intră în competența registratorului, deoarece presupun interpretarea legii și a modului în care aceasta a fost aplicată situației de fapt, iar registratorul care respinge o înscriere în cartea funciară trebuie să aplice dispoziții legale clare, neîndoielnice și neinterpretabile (nulități absolute expres reglementate, condiții legale imperative pentru încheierea sau înscrierea actului în cartea funciară a căror nerespectare este evidentă). ... 73. Institutul Național al Magistraturii a comunicat opinia sa științifică în sensul că, în aplicarea dispozițiilor art. 29 și 30 din Legea nr. 7/1996 raportate la art. 9 din Legea nr. 36/1995, soluționând o cerere de înscriere în cartea funciară, registratorul de carte funciară are competența de a analiza orice motive de nulitate absolută ce țin de fondul dreptului supus înscrierii, „a căror verificare este de competența sa“, chiar dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea este încheiat în formă autentică, iar nu doar nulități absolute ce țin de nerespectarea formei actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea. ... 74. Interdicția de înstrăinare a terenurilor prevăzută de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 vizează atât transmiterea dreptului de proprietate, cât și constituirea de drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate privată, cum este și dreptul de superficie. ... 75. În argumentarea acestui punct de vedere s-a arătat că sistemul real de publicitate imobiliară bazat pe conținutul cărții funciare este guvernat de principiul legalității, prevederile art. 23, 24, 28, 29 și 30 din Legea nr. 7/1996 relevând ambele dimensiuni ale acestuia: legalitatea formală și legalitatea materială. ... 76. Cartea funciară asigură nu numai publicitatea integrală a drepturilor, actelor și faptelor juridice privitoare la imobile, dar, în egală măsură, îndeplinește și o funcție de garanție privind existența și valabilitatea acestora. Aceasta este rațiunea pentru care, subsumat dimensiunii materiale a principiului legalității, din interpretarea art. 29 alin. (1) lit. a) și g) din Legea nr. 7/1996 rezultă că registratorului de carte funciară îi incumbă obligația - iar nu facultatea - de a verifica, alături de alte cerințe enunțate de textul legal, atât dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară întrunește exigențele de formă prevăzute de lege, cât și dacă actul respectă alte prevederi stabilite prin legi speciale, „a căror verificare se află în competența registratorului“. ... 77. În continuarea raționamentului expus, cu referire la cea de-a doua chestiune supusă interpretării, reiese că dispozițiile art. 9 din Legea nr. 36/1995 nu se opun ca, la momentul soluționării cererii de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular în temeiul unui înscris autentificat, registratorul să realizeze propriile verificări, în aplicarea art. 29 alin. (1) lit. g) din Legea nr. 7/1996, ca o garanție a respectării legalității materiale ce caracterizează activitatea de publicitate imobiliară. În alte cuvinte, împrejurarea că notarul public nu a respins solicitarea părților de autentificare a actului juridic, care, prin ipoteză, cuprinde clauze contrare legii, nu lipsește de conținut obligația legală instituită în sarcina registratorului de a verifica dacă actul autentificat este în acord cu prevederile legale. ... 78. În continuare, se impune a identifica dacă interdicția de înstrăinare instituită de lege este de ordine publică și, ulterior, care este înțelesul noțiunii de „înstrăinare“ avute în vedere de legiuitor. ... 79. În ceea ce privește primul aspect, se impune observația că una dintre rațiunile instituirii interdicției de înstrăinare a terenului cu privire la care s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea formelor asociative prevăzute de art. 26 din Legea nr. 1/2000 este aceea a preîntâmpinării operațiunilor speculative cu aceste terenuri (agricole și forestiere), față de destinația lor, aceea a satisfacerii intereselor agricole și/sau nevoilor de masă lemnoasă proprii structurii asociative. În egală măsură, legiuitorul a avut în vedere și necesitatea prezervării acestor terenuri, cât timp, potrivit art. 28 alin. (8) din Legea nr. 1/2000, „în cazul dizolvării formelor asociative proprietatea indiviză a acestora va trece în proprietatea publică a consiliilor locale în raza cărora se află terenurile respective“. Prin urmare, dispozițiile art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 consacră o interdicție de înstrăinare de ordine publică, depășind sfera de protecție a unui interes privat. ... 80. Un argument suplimentar, care pledează în favoarea aceleiași interpretări, este aplicația principiului potrivit căruia unde legea nu distinge, nici interpretul nu are dreptul să o facă. În contextul legal analizat, dacă legiuitorul ar fi dorit să circumscrie termenul de „înstrăinare“ numai dreptului de proprietate, iar nu și actelor prin care se constituie dezmembrăminte ale acestuia, ar fi normat neechivoc în acest sens. ... 81. Dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcția, care ia ființă prin desprinderea din conținutul juridic al acestuia a atributului folosinței, ce ulterior este conferită constructorului, și prin divizarea posesiei asupra terenului între nudul proprietar și superficiar. Aceasta înseamnă, prin ipoteză, că asociația composesorală, proprietară a terenului, nu mai are exercițiul plenar al atributelor dreptului de proprietate, „înstrăinându-l“ în sensul normei analizate. ... 82. Facultatea de Drept - Departamentul de drept privat din cadrul Universității „Babeș-Bolyai“ din Cluj-Napoca a comunicat opinia științifică a doamnei lector universitar doctor Adina-Nora Buciuman, potrivit căreia: a) Interdicția de înstrăinare a terenurilor cu destinație de pășune deținute în devălmășie de composesorate (înțelese ca forme asociative de administrare și exploatare a terenurilor, înregistrate ca persoane juridice de drept privat), reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, presupune și interdicția constituirii dezmembrămintelor acestui drept, respectiv constituirea unui drept de superficie, pe o durată determinată, cu titlu oneros, în schimbul unor sume de bani ce se fac venit la bugetul composesoratului. ... b) Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 19 și 20 din Legea nr. 7/1996, raportat la art. 9 din Legea nr. 36/1995, rezultă că prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existența unui caz de nulitate absolută a actului juridic prezentat spre înregistrare, se referă inclusiv la acte autentice instrumentate de notari publici. ... c) Dispozițiile art. 29 și 30 din Legea nr. 7/1996 permit registratorului de carte funciară să analizeze în cadrul unei cereri de înscriere în cartea funciară acele motive de nulitate absolută care privesc forma actului sau a cererii, dar și motive de nulitate absolută care privesc fondul dreptului, cu condiția ca acestea să rezulte în totalitate din cuprinsul înscrisului constatator al actului juridic, fără nevoia de a parcurge un raționament juridic, și cu condiția ca nulitatea să fie expres prevăzută de lege. ... ... 83. În argumentarea acestor concluzii, prezentând evoluția legislativă a formelor asociative în discuție, s-a arătat că, în cazul textului art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, legiuitorul nu se rezumă la a interzice înstrăinarea, ceea ce ar fi permis întrebarea referitoare la sensul larg sau restrâns al termenului, ci precizează că terenurile nu pot fi înstrăinate în niciun mod, în întregime sau în parte. Așadar, textul nu lasă nicio marjă de interpretare înspre sensul restrâns al înstrăinărilor prohibite, legiuitorul având în mod neîndoielnic intenția de a acoperi inclusiv constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, deci și actele constitutive de superficie. ... 84. De lege lata, interdicția înstrăinărilor cuprinsă în art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 se referă în egală măsură și la pășunile deținute de composesorate, nu doar la păduri, inclusiv sub aspectul constituirii unui drept temporar de superficie în favoarea unui terț, cu titlu oneros, prețul urmând a se face venit la bugetul composesoratului. ... 85. Art. 29 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 stabilește că registratorul va admite cererea dacă actul este încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege, fără să facă distincție cu privire la natura actului care stă la baza cererii de intabulare în cartea funciară. ... 86. Atribuția registratorului de verificare a condițiilor de formă a înscrisului vizează, în primul rând, prezentarea actului sub forma autentică cerută de lege, dar și verificarea altor condiții de formă ale tipului de act autentic prezentat. Chiar dacă este vorba de cazuri mai puțin frecvente, în acest control ar putea intra verificarea elementelor formale obligatorii ale înscrisului autentic (precum prezența semnăturii notarului, corespondența dintre încheierea de legalizare și conținutul actului sub aspectul părților menționate ca semnatare ale actului etc.). ... 87. La aceste motive de respingere a cererii de înscriere se adaugă motivele privind nulitatea absolută prevăzută în mod expres de lege, ale căror premise se regăsesc în însuși înscrisul depus împreună cu cererea de înscriere, conform art. 30 din Legea nr. 7/1996. ... 88. Principiul legalității înscrierilor în cartea funciară presupune că înscrierile trebuie să respecte atât o legalitate de ordin formal, cât și una de ordin material. În acest sens, registratorul de carte funciară este competent să verifice inclusiv cerințe de fond ale actului juridic care stă la baza cererii de intabulare, atâta vreme cât tranșarea acestora nu implică un proces de interpretare, calificare și analiză juridică care să meargă dincolo de simpla verificare a conținutului înscrisului. ... 89. Facultatea de Drept din cadrul Universității „Lucian Blaga“ din Sibiu a comunicat opinia formulată de doamna conferențiar universitar doctor Gina Orga-Dumitriu, potrivit căreia: a) Interdicția de înstrăinare a terenurilor cu destinația de pășune deținute în devălmășie de composesorat (înțelese ca forme asociative de administrare și exploatare a terenurilor, înregistrate ca persoane juridice de drept privat), reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, presupune și interdicția constituirii dezmembrămintelor acestui drept, respectiv constituirea unui drept de superficie, pe o durată determinată, cu titlu oneros, în schimbul unor sume de bani ce se fac venit la bugetul composesoratului. Aceasta deoarece finalitatea specifică urmărită de legiuitor prin reinstaurarea formelor asociative de proprietate (exploatarea exclusivă de către membrii acestora), perspectiva ca superficiarii să se comporte în fapt ca și adevărații proprietari, exercitând o folosință de natură să afecteze destinația pășunilor, terenurile nemaiputând astfel să fie utilizate exclusiv de către membrii formelor asociative, și nu mai puțin consecințele intervenite ulterior intabulării superficiei și strâns legate de trecerea în proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale cântăresc mai mult în favoarea aplicării inalienabilității legale nu doar cu privire la actele translative, ci și la actele constitutive. ... b) În aplicarea art. 29 și 30 din Legea nr. 7/1996 și mai ales a cerințelor impuse de verificarea legalității formale și materiale, întinderea prerogativelor registratorului de carte funciară cu prilejul soluționării unei cereri de înscriere în cartea funciară se referă la orice act juridic prezentat în vederea înscrierii în cartea funciară, inclusiv la acte autentice instrumentate de notarii publici. ... c) În aplicarea principiului legalității materiale a înscrierilor în cartea funciară, dispozițiile art. 29 și 30 din Legea nr. 7/1996 permit registratorului de carte funciară să analizeze în cadrul unei cereri de înscriere în cartea funciară orice motive de nulitate absolută, precum și motive ce țin de fondul dreptului supus înscrierii, și nu doar motive de nulitate absolută ce țin de forma actului juridic. ... ... 90. Facultatea de Drept din cadrul Universității din Craiova a comunicat opinia doamnei conferențiar universitar doctor Oana Ghiță, potrivit căreia: a) Prin constituirea dreptului de superficie prin act juridic în formă autentică ar putea fi încălcată în mod indirect inalienabilitatea legală absolută, dar clauze care interzic superficiarului cesiunea dreptului de superficie, obligația readucerii terenului la starea și destinația inițială ar putea asigura rigorile inalienabilității, aspecte ce pot fi verificate într-o primă etapă de notarul public în fața căruia se încheie actul și care este un garant al legalității acestuia și într-o altă etapă de registratorul de carte funciară care dispune înscrierea dreptului real. ... b) Admițând posibilitatea ca registratorul să exercite, în mod excepțional, un control asupra actului autentic notarial, acesta ar trebui să se rezume strict la cazurile de nulitate absolută expresă, fiind excluse cazurile de nulitate absolută virtuală, a căror aplicabilitate nu poate fi dispusă decât de instanțele de judecată. Registratorul de carte funciară nu realizează un control general de legalitate, ci doar verifică punctual anumite condiții privind admisibilitatea cererii de înscriere în cartea funciară. ... c) Controlul exercitat de registratorul de carte funciară privește atât condițiile de formă, cât și pe cele de fond, dar, în cazul acestora din urmă, în mod limitat, registratorul neputându-se erija în judecător și neavând nici pârghiile și nici competențele legale ale unei instanțe judecătorești. ... ... ...