Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 (HP)Punctul X

X. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie 93. Examinând sesizarea în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorii raportori, punctele de vedere formulate de părţi şi chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele: ... 94. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost legal sesizată, fiind îndeplinite în mod cumulativ condiţiile de admisibilitate pentru declanşarea procedurii reglementate de dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă. ... 95. Astfel, litigiul în legătură cu care s-a formulat sesizarea este în curs de judecată, iar Tribunalul Alba - Secţia I civilă, titularul sesizării, învestit cu soluţionarea apelului, urmează să soluţioneze cauza în ultimă instanţă, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care, potrivit art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă, este definitivă. ... 96. Cauza care face obiectul judecăţii se află în competenţa legală a unui complet de judecată al tribunalului învestit să o soluţioneze, iar sesizarea are ca obiect o chestiune de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei. ... 97. În egală măsură este îndeplinită şi condiţia referitoare la noutatea chestiunii de drept care formează obiectul sesizării. Evaluarea acestei condiţii, în absenţa unei definiţii a noutăţii chestiunii de drept şi a unor criterii de determinare a acesteia în cuprinsul art. 519 din Codul de procedură civilă, revine Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, astfel cum s-a statuat în jurisprudenţa constantă a instanţei supreme.^3) ... 98. Această cerinţă este îndeplinită, întrucât chestiunea de drept are izvorul în reglementări nou-intrate în vigoare, interpretate şi aplicate diferit în jurisprudenţa instanţelor naţionale, astfel cum rezultă din hotărârile judecătoreşti transmise la dosar şi, respectiv, punctele de vedere formulate de specialiştii consultaţi care, de asemenea, au exprimat opinii divergente în privinţa interpretării dispoziţiilor legale a căror dezlegare se solicită. ... 99. Totodată, este important de precizat că problema de drept trebuie să fie reală, să suscite interpretări diferite sau contradictorii ale unui text de lege, respectiv să prezinte un grad de dificultate suficient de mare, astfel încât instanţa de sesizare să considere că pentru a înlătura orice incertitudine referitoare la securitatea raportului juridic dedus judecăţii este necesară declanşarea procedurii prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă prin pronunţarea unei hotărâri prealabile. ... 100. Sub acest aspect, din încheierea de sesizare, întocmită conform art. 520 alin. (1) teza a doua din Codul de procedură civilă, rezultă că analiza dispoziţiilor legale ce formează obiectul sesizării se impune deoarece acestea sunt neclare, fiind susceptibile de interpretări diferite în privinţa formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea bilaterală de vânzare a unui imobil în condiţiile în care legea, respectiv Codul civil, nu prevede expres forma autentică ad validitatem, pentru ipoteza în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare. ... 101. În consecinţă, se constată că în cauză sunt îndeplinite cumulativ condiţiile prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea chestiunii de drept referitoare la interpretarea dispoziţiilor legale menţionate, cu precizarea ce se va face în continuare, la analiza pe fond a sesizării. ... 102. Problema de drept care formează obiect al sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în condiţiile art. 519 din Codul de procedură civilă, astfel cum a fost configurată de către instanţa de trimitere, vizează interpretarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, în sensul dacă textul de lege menţionat impune, în cazul demersului judiciar de obţinere a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare pentru un imobil, forma autentică la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare. ... 103. Titularul sesizării, Tribunalul Alba, a conceput chestiunea de drept în discuţie cu referire la art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil; dispoziţia legală enunţată prezintă însă doar două teze, în înţelesul conferit cuvântului „teză“ de Dicţionarul explicativ al limbii române, şi anume acela de „idee principală dezvoltată într-o scriere“^4), iar nu trei teze. Prima teză a art. 1.279 alin. (3) priveşte situaţia promitentului care refuză încheierea contractului promis şi condiţiile care trebuie îndeplinite pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, la cererea celeilalte părţi, în consecinţă, cazul circumscris speţei de faţă. Cea de-a doua ipoteză se referă la inaplicabilitatea remediului pronunţării unei asemenea hotărâri pentru situaţia promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. ... 104. Conţinutul art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se limitează la cele două ipoteze expuse mai sus, faţă de care prezenta sesizare, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, se referă, în realitate, la interpretarea tezei întâi din textul legal în discuţie, care va forma şi obiectul examinării prezentei decizii. ... 105. Pe de altă parte, art. 1.279 din Codul civil reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta, cuprinzând dispoziţii comune aplicabile promisiunii unilaterale de a contracta, dar şi promisiunii sinalagmatice de a contracta, şi, totodată, constituie şi norma generală în raport cu normele speciale în diferite domenii, inclusiv în cel al vânzării. ... 106. Sub acest aspect, se au în vedere dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil (pentru situaţia promisiunii bilaterale de vânzare), care reiau textul art. 1.279 alin. (3) teza întâi din acelaşi cod în ceea ce priveşte executarea silită a obligaţiei de a încheia un contract de vânzare, asumată printr-o promisiune bilaterală. Ca şi regula generală supusă discuţiei prin sesizarea de faţă, norma specială prevede că, în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare să încheie contractul promis, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, sub rezerva de a fi întrunite toate condiţiile de validitate ale vânzării. ... 107. Cum obiectul cererii de chemare în judecată care a generat întrebarea preliminară vizează, printre altele, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare privind o suprafaţă de teren, motivat de refuzul promitentului vânzător de a-şi executa obligaţiile asumate printro promisiune sinalagmatică de vânzare, textul legal incident în speţă este reprezentat de norma specială, respectiv dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil fiind norma generală în materie de nerespectare a obligaţiilor derivând din promisiunea de a contracta. ... 108. Prin urmare, potrivit principiului de drept „Specialia generalibus derogant“ - „Legile speciale derogă de la cele generale“, în concursul dintre legea generală şi legea specială aplicabile unui raport juridic conflictual, se aplică legea specială. ... 109. Sesizarea Tribunalului Alba se referă la norma generală - art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, ceea ce ar crea aparenţa de inadmisibilitate, în condiţiile în care incidentă este norma specială - art. 1.669 alin. (1) din Codul civil. ... 110. Cu toate acestea, cum norma specială reia, în esenţă, norma generală, se impune analiza pe fond a sesizării, prin referire însă la ambele texte de lege. ... 111. Raportat la cele arătate în precedent, în interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, se apreciază că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, pentru următoarele considerente: ... 112. Potrivit ambelor texte de lege, când una dintre părţile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de faţă, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, condiţionat de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării. ... 113. În consecinţă, la momentul pronunţării unei asemenea hotărâri, condiţiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă (pentru ipoteza din speţă, care vizează un imobil teren). ... 114. În ceea ce priveşte condiţiile esenţiale şi de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăşi un contract, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din Codul civil - capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat şi licit, o cauză licită şi morală]. Fiind o proiecţie a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimţământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voinţă al părţilor să privească elementele esenţiale ale contractului prefigurat, şi anume lucrul vândut şi preţul). ... 115. În consecinţă, condiţiile de validitate de fond ale contractului de vânzare trebuie să existe încă de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, întrucât, prin definiţie, promisiunea de vânzare presupune acordul de voinţe la autentificarea, în viitor, a unei anumite vânzări. În caz contrar, fără îndeplinirea condiţiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta ar fi lipsită de conţinut, iar suplinirea, pe cale judiciară, a consimţământului părţii refractare, care nu înţelege să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin antecontract, ar fi lipsită de obiect. ... 116. Referitor la forma contractului de vânzare pentru un imobil teren, cum este şi cel din speţa care a generat întrebarea preliminară, legea impune, ad validitatem, forma autentică, potrivit dispoziţiilor art. 1.244 din Codul civil. ... 117. Conform acestui text de lege, contractele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. ... 118. Formalismul contractual impus de dispoziţia legală enunţată reprezintă o normă specială în materia transmisiunii sau constituirii drepturilor reale imobiliare care vor fi supuse înscrierii în cartea funciară în raport cu principiul consensualismului care guvernează încheierea contractelor în general (art. 1.278 din Codul civil) şi care presupune că simplul acord de voinţe al părţilor este nu numai necesar, ci şi suficient, pentru ca un contract să ia naştere în mod valabil. Fiind o normă specială, aceasta este de strictă interpretare - exceptio est strictissimae interpretationis - ceea ce reprezintă un argument semnificativ şi pentru concluzia referitoare la întrebarea preliminară, conform celor ce se vor arăta în continuare. ... 119. Revenind la forma contractului de vânzare privind un imobil, art. 1.244 din Codul civil trebuie coroborat şi cu dispoziţiile în materia cărţii funciare, respectiv cu art. 885 din Codul civil, care reglementează, în principiu, efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară în cazul dobândirii drepturilor reale asupra imobilelor [art. 885 alin. (1) din Codul civil]. ... 120. În cazul imobilelor, drepturile asupra acestor bunuri se constituie sau se transmit numai prin înscrierea lor în cartea funciară, în baza actului sau faptului justificativ, care, bineînţeles, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate prevăzute de lege. ... 121. În concluzie, pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare vizând un imobil este necesară, sub sancţiunea nulităţii absolute, forma autentică. ... 122. Cum dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil condiţionează pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate ale contractului în discuţie, se consideră că şi forma impusă de lege este necesară în vederea obţinerii unei soluţii favorabile demersului judiciar respectiv. ... 123. Formalitatea respectivă se referă însă la contractul de vânzare, ale cărui condiţii de valabilitate trebuie îndeplinite pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului consensualismului. ... 124. În caz de admitere a cererii de chemare în judecată, această formalitate este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunţată, care are forţa probantă a unui înscris autentic conform art. 434 din Codul de procedură civilă. ... 125. Desigur, în cazul hotărârilor declarative de drepturi, care constată drepturi preexistente, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu determină convertirea titlurilor anterioare, deţinute de părţi, în titluri autentice. Convenţia materializată într-un înscris sub semnătură privată poate fi valabilă (în absenţa formei autentice), dreptul avându-şi temeiul într-o astfel de convenţie şi fiind doar sancţionat pe cale judiciară, fără a opera o novaţie care să presupună că izvorul dreptului s-ar afla în hotărârea judecătorească. ... 126. În situaţia hotărârilor constitutive de drepturi, cum este şi cea a hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu trebuie privită numai din perspectiva probatorie a acesteia, ci determină chiar conversiunea înscrisului sub semnătură privată (promisiunea bilaterală de vânzare) într-un înscris autentic (hotărârea care ţine loc de contract de vânzare), raportat la împrejurarea că, numai din acest moment, convenţia, căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică), va produce efecte juridice. Fără îndoială, hotărârea care ţine loc de act autentic de vânzare reprezintă o hotărâre constitutivă de drepturi, întrucât dă naştere sau realizează transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind şi scopul legiuitorului în edictarea instituţiei respective, care vine să sancţioneze, pe cale judiciară, refuzul nejustificat al promitentului care şi-a asumat obligaţiile unui astfel de transfer şi care, ulterior, înţelege să nu şi le mai respecte. ... 127. Pe de altă parte, separat de valoarea autentică, conferită de lege, hotărârii judecătoreşti şi care determină îndeplinirea condiţiei de autenticitate a contractului de vânzare, cerută de art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, însuşi legiuitorul enumeră, printre modurile de dobândire a dreptului de proprietate, şi hotărârea judecătorească. În acest sens, art. 557 alin. (1) din Codul civil prevede că dreptul de proprietate se poate dobândi, printre altele, „şi prin hotărârea judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi“. Cum hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi recunosc drepturi preexistente şi, ca atare, nu pot servi transferului dreptului în discuţie, este fără dubiu că referirea legiuitorului a avut în vedere hotărârile constitutive de drepturi, cum este şi cazul hotărârii care ţine loc de contract de vânzare pentru un imobil. ... 128. Prin urmare, independent de aserţiunile legate de valoarea de înscris autentic a hotărârii judecătoreşti, în sensul că, în cazul celor constitutive de drepturi, aceasta trebuie privită doar în ceea ce priveşte forţa probantă sau constituie chiar o conversiune a promisiunii în actul autentic de vânzare, Codul civil recunoaşte hotărârii constitutive de drepturi, prin ea însăşi, semnificaţia unui mod de dobândire a proprietăţii. ... 129. În acelaşi sens, în materia regulilor de carte funciară, dispoziţiile art. 888 din Codul civil stabilesc că hotărârea judecătorească rămasă definitivă reprezintă un act justificativ, care stă la baza înscrierilor în cartea funciară. Printre altele, textul de lege menţionat enumeră, în categoria înscrisurilor justificative, şi înscrisurile autentice notariale. Aceasta înseamnă că ambele categorii de acte au valoare egală, hotărârea judecătorească rămasă definitivă, întocmai ca şi actul autentic notarial, fiind aptă, prin ea însăşi, să fie înscrisă în cartea funciară, ca înscris doveditor al dreptului de proprietate. ... 130. În consecinţă, hotărârea judecătorească care ţine loc de act autentic de vânzare îndeplineşte exigenţele de solemnitate stabilite de lege pentru a fi considerată act justificativ care stă la baza înscrierii în cartea funciară, fără să fie necesar ca şi antecontractul să îmbrace forma prevăzute de lege pentru actul final de vânzare. ... 131. Inexistenţa obligaţiei de a perfecta antecontractul de vânzare în formă autentică are la bază şi alte argumente în raport cu cele care vizează valoarea hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract. ... 132. Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, aşa încât antecontractul se supune libertăţii formei, în condiţiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte. ... 133. Cum s-a arătat deja, dispoziţiile art. 1.244 din acelaşi cod, care impun forma autentică doar pentru actele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează să fie înscrise în cartea funciară, în speţă, pentru contractul de vânzare imobiliară, reprezintă excepţia de la regula sus-enunţată. Ca atare, excepţia fiind de strictă interpretare, nu se poate extinde şi la alte situaţii decât cele prevăzute în norma specială. ... 134. Antecontractul reprezintă o operaţiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face, şi anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condiţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică. ... 135. De asemenea, fiind două acte juridice distincte, forma autentică a antecontractului nu asigură autenticitatea contractului de vânzare, dispoziţiile enunţate în precedent condiţionând pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare de îndeplinirea cerinţelor de valabilitate, de fond şi de formă, ale contractului final. Evident, şi promisiunea de vânzare trebuie să întrunească condiţiile de valabilitate, ea însăşi fiind un contract, dar nu şi pe cea a formei autentice, impusă de lege doar pentru contractul de vânzare. ... 136. Pe de altă parte, dacă legiuitorul ar fi intenţionat, în scop preventiv, să prevadă forma autentică pentru promisiunea de vânzare, ar fi stabilit, în mod expres, această condiţie de formă, ca în cazul promisiunii de donaţie, reglementată de art. 1.014 alin. (1) din Codul civil. Conform acestui text de lege, „Sub sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice“. ... 137. În cazul promisiunii de donaţie, legiuitorul a prevăzut condiţia de solemnitate cea mai exigentă în scopul de a atenţiona părţile contractante asupra viitorului contract, care, pentru donator, produce consecinţe diferite şi mai grave decât în cazul vânzătorului, având în vedere că donaţia reprezintă un contract cu titlu gratuit, în baza căruia are loc trecerea unor valori dintr-un patrimoniu în altul, fără echivalent. ... 138. De asemenea, în legislaţia actuală, Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013, a introdus un nou alineat, prin art. VII^5 pct. 3, respectiv alineatul (5) , la art. 24 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013, prin care s-a prevăzut obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancţiunea nulităţii absolute. ... 139. Această obligativitate a fost înlăturată după o scurtă perioadă de timp, prin abrogarea expresă a acestei dispoziţii legale, potrivit art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale şi prorogarea unor termene şi de modificare şi completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013. Ca urmare, numai pentru antecontractele de vânzare a imobilelor încheiate în perioada 1 mai-19 iulie 2013, forma autentică era obligatorie ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute. ... 140. În acelaşi sens, în materia vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, în forma sa iniţială, prevedea că: „(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege.“ ... 141. În urma modificării acestei legi prin art. II pct. 2 din Legea nr. 68/2014, art. 5 alin. (1) a dobândit următorul conţinut: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.“ ... 142. Înlăturarea dispoziţiei privind necesitatea încheierii antecontractului de vânzare în formă autentică, în cazul în care se solicită, în condiţiile art. 1.669 din Codul civil, pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract, şi menţionarea, în textul modificat, a cerinţei ca antecontractul să fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil şi ale legislaţiei în materie, au ca raţiune tocmai punerea în acord a actului normativ respectiv cu dispoziţiile Codului civil, care nu stabilesc necesitatea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare. ... 143. Un alt argument pentru care se consideră că nu este necesară forma autentică pentru promisiune vizează şi instituţia conversiunii actelor juridice, nereglementată cu caracter general în vechea legislaţie, dar cu aplicaţie recunoscută în jurisprudenţă, cel mai des întâlnită tocmai în materia vânzării, şi prevăzută, în mod expres, în actualul Cod civil (art. 1.260). ... 144. Potrivit alin. (1) din acest text de lege, „Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege“. ... 145. În esenţă, prin conversiunea actului juridic se înţelege considerarea manifestării de voinţă în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. Cu alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de voinţă este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic. ... 146. Fundamentul acestei instituţii este determinat de concepţia legiuitorului asupra nulităţii, în sensul că nulitatea, fiind sancţiunea îndreptată împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmează ca acele efecte care sunt conforme legii să fie menţinute. ... 147. Conversiunea se poate referi fie la operaţiunea juridică, fie la înscris. Astfel, o vindere pentru care se cere ad validitatem forma autentică ar putea fi convertită, când nu s-a respectat exigenţa de formă, într-o promisiune sau o ofertă de a contracta. ... 148. Dacă, în cazul vânzării, am considera că şi pentru antecontract ar fi necesară forma autentică, am lipsi de conţinut instituţia juridică a conversiunii, în modalitatea exemplificată mai sus, care reprezintă şi aplicaţia cea mai importantă în materie. ... 149. În ceea ce priveşte beneficiile încheierii antecontractului în formă autentică notarială din perspectiva atenţionării părţilor asupra actului juridic final ce urmează a fi perfectat şi în scopul asigurării protecţiei consimţământului lor, arătate de o parte dintre specialiştii în domeniu, acestea pot fi complinite cu succes şi de instanţa sesizată cu cererea de pronunţare a unei hotărâri care ţine loc de contract. Astfel, instanţa de judecată are toate atribuţiile conferite de lege în instrumentarea procesului având ca obiect sancţionarea promitentului care nu îşi respectă obligaţiile asumate prin antecontract, neputându-i-se recunoaşte, în aprecierea îndeplinirii condiţiilor necesare pronunţării hotărârii care ţine loc de contract, printre care şi verificarea consimţământului părţilor în vederea vânzării, o poziţie inferioară notarului, care verifică şi atestă acelaşi consimţământ la o viitoare vânzare. ... 150. De aceleaşi caracteristici ale înscrisului autentic notarial se bucură şi hotărârea judecătorească (prezumţia de veridicitate, puterea unui titlu executoriu şi altele). ... 151. În plus, în cazul în care pârâtul dintr-un asemenea litigiu înţelege să conteste îndeplinirea oricăreia dintre condiţiile de valabilitate ale promisiunii de vânzare în baza căreia s-a promovat cererea de chemare în judecată respectivă sau orice alte elemente ale antecontractului, care ar împiedica pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare, instanţa de judecată este obligată să analizeze apărările părţii menţionate. Participanţii disputei judiciare au, de asemenea, în asigurarea dublului grad de jurisdicţie căile de atac prevăzute de lege pentru obţinerea hotărârii judecătoreşti care să reflecte adevărul asupra raportului juridic stabilit între ei. ... 152. Prin urmare, ceea ce se tinde a se realiza prin intervenţia notarului în etapa prealabilă a perfectării contractului de vânzare, în scopul protecţiei părţilor convenţiei, este asigurat, pe deplin, de instanţă în raport cu rolul şi atribuţiile sale în activitatea de judecată. ... 153. Necesitatea controlului statului, determinată, în principal, de raţionamente de ordin economic şi fiscal, invocată în susţinerea obligativităţii încheierii promisiunii de vânzare în formă autentică, este realizată şi prin intermediul judecătorului, de asemenea, reprezentant al statului în exercitarea funcţiei de judecată. ... 154. Sub acest aspect, nu trebuie omis că cererea de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de vânzare este supusă taxei judiciare de timbru la valoarea imobilului pentru care se dispută litigiul, în condiţiile art. 3 alin. (2) lit. c) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările şi completările ulterioare. ... 155. Tot din perspectiva motivaţiei de ordin economic, de data aceasta, pentru părţi, trebuie reţinut că impunerea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare generează costuri suplimentare pentru părţi (taxe de autentificare, onorariul notarial în faza precontractului de vânzare, taxa judiciară de timbru pentru soluţionarea acţiunii, inclusiv în fazele căilor de atac, în ipoteza apelării la instanţa de judecată), de natură să descurajeze o eventuală manifestare de voinţă în sensul unei înţelegeri precontractuale. ... 156. Pe de altă parte, în cazul în care părţile care au încheiat antecontractul de vânzare înţeleg să îşi respecte obligaţiile asumate prin această convenţie, prezentându-se la notar în vederea autentificării contractului final, de vânzare, notarul va proceda la autentificare în baza antecontractului, fără să solicite forma autentică pentru promisiunea de vânzare. Nicio dispoziţie din legislaţia notarială (Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.333/C/2013, cu modificările ulterioare) şi din legislaţia actuală relevantă în materie nu condiţionează autentificarea contractului de vânzare de către notar de cerinţa formei autentice a precontractului. ... 157. În aceste condiţii nu rezultă argumentele pentru care sar aplica un regim juridic diferit în cazul în care contractul de vânzare se perfectează prin suplinirea consimţământului promitentului neserios de către judecătorul care pronunţă hotărârea ce ţine loc de act autentic de vânzare în raport cu situaţia autentificării contractului de către notar. Consecinţa directă a aplicării unor reguli distincte în cele două ipoteze susenunţate ar însemna recunoaşterea unei valori superioare a actului notarial în raport cu hotărârea judecătorească, cu privire la prezumţia de veridicitate a actului astfel încheiat, ceea ce nu poate fi admis. ... 158. Nu în ultimul rând, trebuie menţionat că efectele translative de proprietate asupra imobilului în cauză se produc, până la aplicarea art. 885 alin. (1) din Codul civil - efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, amânată prin art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare, de la data încheierii contractului în formă autentică (în speţă, de la data rămânerii definitive a hotărârii care ţine loc de contract), potrivit art. 1.674 şi art. 1.244 din Codul civil. Tot de la acest moment se activează toate drepturile şi obligaţiile specifice naturii contractului, inclusiv garanţiile prevăzute de lege în beneficiul cumpărătorului (garanţia contra evicţiunii, garanţia contra viciilor ascunse ale lucrului vândut). În consecinţă, de vreme ce efectele contractului se produc de la momentul arătat mai sus, iar nu de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, nu se justifică exigenţele de solemnitate impuse pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare imobiliară şi în ceea ce priveşte faza precontractuală a vânzării. ... 159. Prin urmare, având în vedere contextul legal actual, soluţia ce urmează a se adopta este în sensul că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. ... 160. Pe de altă parte, faţă de importanţa şi frecvenţa promisiunilor de vânzare, precum şi faţă de efectele pe care le produc astfel de convenţii, ar fi oportună, de lege ferenda, pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice născute în baza acestor contracte, intervenţia legiuitorului în sensul prevederii exprese a încheierii acestor promisiuni de vânzare în formă autentică. ... ...