Decizia ÎCCJ nr. 54/2023Punctul III

III. Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept 10. Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pitești la 14 decembrie 2021 cu nr. 18.902/280/2021, societatea reclamantă a solicitat: anularea/constatarea nulității absolute a Hotărârii nr. xxxx/12.10.2021 emise de comisia județeană de fond funciar și obligarea acesteia la emiterea unei hotărâri de validare prin care să i se recunoască dreptul la constituirea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 1.294 mp teren aferent imobilului situat în municipiul Pitești, județul Argeș; obligarea comisiei locale de fond funciar la întocmirea întregii documentații necesare pentru emiterea hotărârii de validare, respectiv emiterea titlului de proprietate pentru suprafața de teren menționată, precum și obligarea acestei comisii la înmânarea către reclamantă a titlului de proprietate; obligarea comisiei județene de fond funciar la emiterea titlului de proprietate pentru suprafața de 1.294 mp teren. ... 11. Prin Sentința civilă nr. 6.063 din 27 septembrie 2022, Judecătoria Pitești a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive și prematurității cererii și a respins acțiunea, ca neîntemeiată. ... 12. În considerentele acestei sentințe, instanța de fond a reținut că societatea reclamantă a formulat la 8 septembrie 2020 cererea înregistrată la Primăria Municipiului Pitești, prin care a solicitat trecerea în proprietatea sa a terenului aferent construcției, potrivit prevederilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, pe care îl deținea în baza contractului de închiriere încheiat cu Serviciul Public de Exploatare a Patrimoniului Municipiului Pitești cu nr. xxxxx/7.11.2019. ... 13. Prima instanță a reținut că, în raport cu condițiile prevăzute de art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 pentru emiterea titlului de proprietate, reclamanta este deținătoarea terenului cu privire la care solicită emiterea titlului de proprietate în baza contractului de închiriere sus-menționat, potrivit art. 3 din Legea nr. 18/1991. Totodată, reclamanta mai are și calitatea de cumpărător al imobilului-construcție de la moștenitorii celor care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare (Legea nr. 112/1995). ... 14. În calitate de dobânditor cu titlu particular al imobilului, în patrimoniul reclamantei s-au transmis toate drepturile vânzătorilor în legătură cu bunul vândut. Mai mult decât atât, modificarea adusă prin Legea nr. 263/2022 textului de lege în discuție clarifică acest aspect, inserând în mod expres între persoanele care pot solicita emiterea titlului de proprietate și pe cei care au dobândit imobilele cumpărate potrivit Legii nr. 112/1995 prin acte translative de proprietate. ... 15. S-a reținut, așadar, că o condiție pentru admisibilitatea cererii de constituire a dreptului de proprietate prin efectul art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 este aceea ca imobilul solicitantului să fie o locuință, pentru ca, în consecință, terenul ce face obiectul cererii să reprezinte teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora. ... 16. Or, în speță, societatea reclamantă figurează ca având sediul în imobilul-construcție în discuție și, deși aceasta a susținut că imobilul-construcție și-a păstrat caracterul de locuință a administratorului societății, acest argument nu ar putea fi acceptat. Instanța a reținut că odată ce sediul societății reclamante este stabilit în respectivul imobil, caracterul de sediu profesional al imobilului nu poate fi înlăturat prin alocarea unor destinații suplimentare aceleiași construcții. ... 17. În consecință, prima instanță a reținut că terenul în suprafață de 1.294 mp ce face obiectul cererii de constituire a dreptului de proprietate nu reprezintă teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești și nici curții și grădinii din jurul acestora, ci teren aferent construcției sediu profesional al societății reclamante. ... 18. Societatea reclamantă a formulat apel împotriva acestei sentințe, criticând modul restrictiv de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991. ... 19. În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta a arătat că prima instanță nu a ținut seama de regimul actual al construcției situate pe teren și de condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a fi constituit un drept de proprietate asupra terenului, fiind încălcate dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 care dau dreptul dobânditorului construcției să obțină constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției, indiferent dacă dobânditorul este o persoană fizică sau juridică. ... 20. Legea are în vedere casa de locuit și anexele gospodărești. Casa de locuit, în accepțiunea Legii nr. 18/1991, înseamnă construcție rezidențială, construcție edificată pentru a servi drept casă de locuit, și nu construcție destinată activităților de producție sau comerciale (depozite, magazine, spații de lucru, spații de expoziție etc.). O construcție își poate păstra categoria de casă de locuit/construcție rezidențială și după ce este dobândită de o persoană juridică. ... 21. Legea nu impune condiția ca respectiva construcție să fie locuință, ci să fie casă de locuit, spațiu construit pentru a fi locuit, spațiu locuibil. Atât anterior Legii nr. 263/2022, cât și în prezent, cerința este ca pe teren să se găsească o casă de locuit și, eventual, anexe gospodărești. Or, pe teren se află și în prezent o casă de locuit, aceeași pe care chiriașii au cumpărat-o în temeiul Legii nr. 112/1995. ... 22. Afectarea unei încăperi din construcție pentru înregistrarea unui sediu al unei societăți nu schimbă categoria de folosință a construcției. Înregistrarea sediului social are efecte doar în privința creării unui atribut de identificare pentru persoana juridică, și nu efecte asupra categoriei de folosință a construcției. ... 23. Construcția în litigiu a fost înstrăinată către societatea reclamantă, iar ca efect al înstrăinării nu a primit altă destinație, nu s-a transformat în alt tip de construcție. Împrejurarea că reprezentantul societății nu locuiește în construcția cumpărată nu face ca imobilul să își fi schimbat destinația, categoria de folosință. ... 24. Scopul art. 27 din Legea nr. 18/1991 a fost acela de a se întregi dreptul de proprietate asupra imobilului dobândit de chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995, prin constituirea unui drept de proprietate aferent construcției, iar acest scop a fost urmărit și de societate în calitate de cumpărătoare a construcției. Legea a recunoscut și cumpărătorilor unor asemenea construcții dreptul de a le fi constituită proprietatea asupra terenului aferent, fără ca dreptul să existe doar în favoarea cumpărătorilor persoane fizice. Dreptul acordat chiriașilor deveniți proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995 de a li se constitui și un drept de proprietate asupra terenului aferent construcției se transmite/se recunoaște, în temeiul legii, și cumpărătorilor construcției, indiferent dacă aceștia sunt persoane fizice sau juridice. ... ...