Decizia ÎCCJ nr. 58/2022 (HP)Punctul IX

IX. Opiniile specialiștilor consultați 49. La solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 520 alin. (11) raportat la art. 516 alin. (6) din Codul de procedură civilă, au fost exprimate opinii asupra problemei de drept de către specialiștii Facultăților de Drept din cadrul Universității de Vest din Timișoara și Universității din Craiova. ... 50. Astfel, doamna profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Facultatea de Drept din Universitatea de Vest din Timișoara a apreciat că dispozițiile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară asupra terenurilor agricole, în temeiul art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996. ... 51. În argumentarea acestei opinii, a arătat următoarele: I. Legea nr. 17/2014 are un obiect de reglementare specific, respectiv transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare asupra terenurilor agricole din extravilan. Dispozițiile acestei legi sunt aplicabile dacă sunt prezente, cumulativ, următoarele elemente: să fie vorba despre operațiunea juridică a vânzării, vânzarea să privească transmiterea dreptului de proprietate, imobilul supus vânzării să fie un teren agricol, iar terenul să fie situat în extravilan. Dacă aceste elemente nu sunt întrunite, operațiunea juridică nu se află sub incidența Legii nr. 17/2014. ... II. Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, obligatorie pentru personalul de specialitate al ANCPI, conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996, precum și pentru notarii publici, conform protocolului de colaborare încheiat între UNNPR și ANCPI, așa cum prevede art. 22 alin. (13) din aceeași lege, a prevăzut obligativitatea parcurgerii procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune și în cazul vânzării posesiei asupra terenurilor agricole, printr-o interpretare eronată și denaturată a dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014. Obiectul de reglementare al Legii nr. 17/2014 este unul strict, restrâns la transmiterea prin vânzare a dreptului de proprietate, nefiind posibilă extinderea obiectului de reglementare asupra situațiilor pe care legiuitorul nu a avut intenția să le reglementeze. Dacă s-ar admite că posesia notată în cartea funciară poate fi echivalată dreptului de proprietate în aplicarea procedurii preempțiunii prevăzute de Legea nr. 17/2014 ar însemna aplicarea aceluiași raționament și în cazul preemptorilor. Rezultatul ar fi o bulversare a ordinii preemptorilor, pentru că legea, atunci când vorbește despre proprietarii vecini sau despre coproprietari, nu se referă la posesori. Va fi dificil de ales, de pildă, în condițiile în care legea nu prevede nimic în acest sens, dacă un proprietar vecin ar avea prioritate la cumpărare în concurs cu un posesor vecin. Dacă s-ar accepta o asemenea interpretare extensivă, nereglementată, a domeniului de aplicare a Legii nr. 17/2014, procedura preempțiunii, care este riguros detaliată în lege și în normele metodologice de aplicare a acesteia, ar fi greu de îndeplinit și ar deveni arbitrară. Cel de-al doilea argument, potrivit căruia înstrăinarea prin posesie nu este enumerată în rândul excepțiilor prevăzute de art. 20 alin. (2) și (3) din Legea nr. 17/2014, este lipsit de orice relevanță, întrucât prima excepție menționată în acest text are în vedere relațiile de familie ori starea de coproprietate între vânzător și cumpărător, iar a doua se referă la vânzarea silită sau cea derulată în procedura insolvenței. Aceste excepții se referă la transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare și își găsesc rațiunea, în primul caz, în calitatea părților, iar în al doilea caz, în scopul vânzării. Legiuitorul nu a prevăzut vânzarea posesiei ca excepție de la vânzarea terenurilor agricole pentru simplul fapt că întreaga reglementare a avut ca obiect doar transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, iar excepțiile nu pot fi total străine de obiectul reglementării, ci vizează situațiile care s-ar fi aflat sub incidența legii, dacă nu ar fi fost exceptate în mod expres. ... III. Argumentul potrivit căruia neaplicarea Legii nr. 17/2014 în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară poate fi interpretată ca o eludare a mecanismului preempțiunii, pe motiv că posesia se intervertește de drept în proprietate la expirarea unui termen de trei ani de la data la care primul posesor și-a notat posesia în cartea funciară, nu este just, întrucât se bazează pe confundarea a două moduri diferite de dobândire a dreptului de proprietate: convenția de vânzare și uzucapiunea. Posesia notată în cartea funciară în temeiul art. 13 din Legea nr. 7/1996 este o posesie de fapt, iar nu de drept, nu este un element al dreptului de proprietate. Termenul de trei ani prevăzut de lege pentru transformarea de drept a posesiei în proprietate este menit să permită proprietarului să conteste posesia notată și să solicite intabularea dreptului său. Dreptul de proprietate se va înscrie din oficiu de către registratorul de carte funciară în favoarea posesorului numai dacă la expirarea termenului de trei ani nu este notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă situația juridică a imobilului. ... ... 52. În același sens a opinat și doamna conferențiar universitar doctor Manuela Istrătoaie de la Facultatea de Drept din Universitatea din Craiova, arătând că domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014 vizează numai contractele de vânzare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan și hotărârile judecătorești care țin loc de contract de vânzare, iar Legea nr. 17/2014 conține norme speciale, derogatorii de la normele dreptului comun în materia contractului de vânzare (și a dreptului de preempțiune) conținute de Codul civil și, prin urmare, sunt norme de strictă interpretare și aplicare, fără a putea fi aplicate prin analogie la alte situații ce nu sunt prevăzute în conținutul lor. ... 53. În argumentarea acestei opinii s-a susținut că domeniul de aplicare al dispozițiilor speciale cuprinse în art. 4 din Legea nr. 17/2014 este clar, neechivoc conturat și include numai transferurile de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan realizate în baza contractului de vânzare ori în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare. ... 54. În consecință, conform principiului specialia generalibus derogant, rezultă că respectarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan în favoarea anumitor categorii de persoane enunțate de textul art. 4 din Legea nr. 17/2014, în modalitatea și condițiile prevăzute de acest act normativ, reprezintă o condiție de valabilitate specială pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, având ca obiect dreptul de proprietate asupra acestor terenuri. Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 13 alin. (1) și (5) , art. 12 alin. (9) și art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum și a prevederilor art. 916 și următoarele din Codul civil se desprinde concluzia că posesia notată în cartea funciară întocmită în cadrul înregistrării sistematice este o instituție derogatorie de la dreptul comun, întrucât creează efecte juridice specifice: pe de o parte, posibilitatea transmiterii numai a posesiei, atât prin acte între vii, cât și mortis causa, iar, pe de altă parte, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate prin intabulare din oficiu la împlinirea a doar 3 ani de la prima notare. Dobândirea dreptului de proprietate ca efect al posesiei bunului în perioada prevăzută de lege și cu respectarea anumitor condiții definește uzucapiunea (art. 928 din Codul civil). S-ar putea spune că prevederile art. 13 din Legea nr. 7/1996 reglementează o formă specială de uzucapiune, care însă derogă de la uzucapiunea reglementată de Codul civil, întrucât se fundamentează pe durata unei posesii notate în cartea funciară (nu pe durata posesiei efective), iar dreptul de proprietate se dobândește de drept, cu îndeplinirea anumitor condiții, prin efectul legii, intabularea realizându-se din oficiu, fără a mai fi necesară manifestarea de voință a posesorului în acest sens. Pentru ca posesia notată în cartea funciară să conducă la dobândirea dreptului de proprietate este necesar ca în termenul de 3 ani de la prima înscriere să nu fie notat niciun litigiu prin care să fie contestată cartea funciară. Dacă a fost notat un astfel de litigiu, intabularea din oficiu a dreptului de proprietate în temeiul posesiei nu se mai dispune; admiterea acțiunii terțului și recunoașterea unui drept de proprietate în favoarea acestuia au ca efect intabularea dreptului terțului. În cazul în care acțiunea terțului este respinsă se va dispune intabularea din oficiu în favoarea posesorului, dacă termenul de 3 ani este împlinit. ... ...