Decizia ÎCCJ nr. 78/2021 (HP)Punctul III

III. Expunerea succintă a procesului 11. Obiectul litigiului poartă asupra cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta A S.R.L. în contradictoriu cu pârâtul Județul Cluj, prin care s-a solicitat anularea în parte a Hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 1 din 19 februarie 2020, emisă de Comisia pentru verificarea dreptului de proprietate sau a altui drept real, constituită în temeiul Hotărârii nr. 218 din 22 iulie 2011, adoptată de Consiliul Județean Cluj, cu modificările ulterioare, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor stabilite în favoarea reclamantei; stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate reclamantei pentru terenul expropriat, identificat în C.F. Cluj-Napoca, în suprafață de 1.028 mp, la suma de 420.920 lei; obligarea pârâtului la plata despăgubirii astfel stabilite, cu cheltuieli de judecată. ... 12. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a deținut în proprietate terenul în litigiu. Prin Hotărârea nr. 1 din 19 februarie 2020 s-au stabilit despăgubirile aferente exproprierii, al căror cuantum este apreciat de către reclamantă a fi sub nivelul valorii de circulație a terenului, adică al valorii sale reale. Terenul este intravilan și are categoria de folosință „loc de casă“, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară. Conform Raportului de evaluare privind fondul imobiliar al județului Cluj pe anul 2020, beneficiar Camera Notarilor Publici, valoarea de circulație a terenurilor din zona S, unde este amplasat terenul, este de 430 lei/mp pentru suprafața de până la 500 mp și 390 lei/mp pentru suprafața cuprinsă între 501 mp și 1.500 mp. În consecință, valoarea terenului de 1.028 mp este aceea de 420.920 lei. ... 13. Conform dispozițiilor art. 11 alin. (8) și (9) și ale art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010, despăgubirile trebuie calculate în funcție de valorile care figurează în Raportul de evaluare privind fondul imobiliar, utilizat de Camera Notarilor Publici, valabil la data transferului dreptului de proprietate, în cazul de față anul 2020. ... 14. Pârâtul Județul Cluj a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătând, în esență, că, prin Hotărârea Consiliului Județean Cluj nr. 123 din 28 iunie 2019 privind aprobarea declanșării procedurii de expropriere a imobilului în suprafață de 1.028 mp, s-a aprobat efectuarea unui raport de evaluare de către un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, pentru stabilirea sumelor individuale estimate aferente despăgubirilor care vor fi acordate titularilor unor drepturi reale asupra imobilelor supuse exproprierii. ... 15. Prevederile art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 menționează obligativitatea întocmirii/actualizării unui raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință, de către un expert membru ANEVAR, evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, înainte de data începerii activității Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real, constituită în baza Hotărârii Consiliului Județean Cluj nr. 218 din 22 iulie 2011. ... 16. Totodată, raportul de evaluare se elaborează avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77^1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, și sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România. ... 17. Evaluarea imobilului aflat în proprietatea tabulară a reclamantei a fost efectuată în temeiul prevederilor Legii nr. 255/2010 și în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare (Ordonanța Guvernului nr. 24/2011), și al standardelor de evaluare a bunurilor, în vigoare la data întocmirii raportului. ... 18. Astfel, prin contractul nr. xxxxx din 14 octombrie 2019 au fost achiziționate servicii de evaluare a imobilului-teren în suprafață 1.028 mp, situat în municipiul Cluj-Napoca, imobil care este cuprins parțial în coridorul de expropriere aferent realizării lucrării de utilitate publică „Aeroportul Internațional Cluj-Napoca - Pista de decolare-aterizare - 3.500 m“. ... 19. Raportul de evaluare astfel întocmit a fost recepționat de către reprezentanții Județului Cluj prin procesul-verbal de recepție din data de 12 noiembrie 2019 și însușit prin Hotărârea Consiliului Județean Cluj nr. 225 din 29 noiembrie, aprobânduse suma de 120.678 lei, acordată cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului în litigiu. ... 20. Așa cum reiese din raportul de evaluare, stabilirea despăgubirii s-a făcut ținând seama de prevederile art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010, respectiv de prețurile de comercializare a unor bunuri identice sau similare cu cele care fac obiectul raportului, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Totodată, la stabilirea valorilor de despăgubire au fost avute în vedere prevederile Legii nr. 33/1994, în sensul că a fost inclusă și valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, așa cum rezultă din tabelul anexă la raportul de evaluare. ... 21. Prin Sentința civilă nr. 617 din 10 decembrie 2020, Tribunalul Cluj - Secția civilă a admis acțiunea, a anulat în parte Hotărârea nr. 1 din 19 februarie 2020, în ce privește cuantumul despăgubirilor, și a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate reclamantei pentru terenul expropriat la suma de 420.920 lei, obligând pârâtul la plata acestor despăgubiri, precum și la plata sumei de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. ... 22. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că, potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de circulație a terenurilor din zona S este de 430 lei/mp pentru suprafața de până la 500 mp și 390 lei/mp pentru suprafața cuprinsă între 501 mp și 1.500 mp. Astfel, comisia de experți a stabilit o valoare a despăgubirilor la suma de 420.920 lei. ... 23. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Județul Cluj, solicitând schimbarea sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii introductive și menținerii în totalitate a hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii. ... 24. În motivare s-a arătat că instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010, reținând că în speță despăgubirile trebuie calculate în funcție de valorile care figurează în Raportul de evaluare privind fondul imobiliar, utilizat de Camera Notarilor Publici, valabil la data transferului dreptului de proprietate, respectiv față de anul 2020. ... 25. Raportul de expertiză a fost întocmit cu încălcarea cerințelor impuse de reglementările legale în vigoare și de practica judiciară în acest domeniu. Așa cum s-a arătat și în obiecțiile la raportul de expertiză, acesta a fost întocmit în mod superficial, fără a se avea în vedere anumite reglementări legale incidente în această materie. ... 26. Astfel, activitatea de evaluare este reglementată de dispozițiile Ordonanței Guvernului nr. 24/2011. Conform art. 2 alin. (2) din acest act normativ, prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată prin raportul de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională, de către un evaluator autorizat. ... 27. În prezent, începând cu data de 1 septembrie 2020, sunt în vigoare Standardele de evaluare a bunurilor, adoptate în cadrul Conferinței naționale a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România prin Hotărârea nr. 3/2020, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 691 din 3 august 2020, standarde care sunt obligatorii pentru desfășurarea activității de evaluare a bunurilor. ... 28. Așa cum rezultă din analiza raportului de evaluare, experții desemnați nu au făcut nicio referire la standardele de evaluare utilizate, neprecizând metoda de evaluare pe care au avut-o în vedere la stabilirea valorii terenului expropriat și nefăcând altceva decât să preia valorile stabilite în grila notarilor publici pentru anul 2020. ... 29. Or, valoarea imobilului expropriat se impunea a fi determinată în raport cu toate caracteristicile acestuia, prin raportare atât la amplasament, cât și la destinația lui și la poziționarea față de căile de acces și existența utilităților în zonă. ... 30. Dispozițiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 impun ca, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului bunului supus exproprierii, experții, precum și instanța să țină seama de valorile stabilite în cadrul expertizelor întocmite de camerele notarilor publici, dar să nu fie preluate efectiv din acestea, pentru că într-o atare situație nu ar mai fi nevoie de efectuarea unei expertize de specialitate, care nu ar face altceva decât să majoreze cuantumul cheltuielilor de judecată pentru partea care pierde procesul. ... 31. Valoarea reală a imobilului expropriat trebuie stabilită conform metodelor specifice cuprinse în standardele de evaluare în vigoare. Din perspectiva amplasamentului terenului în litigiu, drept criteriu ce trebuia avut în vedere la stabilirea despăgubirii cuvenite reclamantei, experții nu au avut în vedere situarea acestuia, accesul la drumul public, existența sau inexistența utilităților, a servituților aeronautice din zonă, factori care determină aplicarea unor corecții mari de natură să îi reducă valoarea, terenul neavând utilitățile specifice categoriei de folosință „loc de casă“, așa cum apare înscris în cartea funciară. ... 32. În procedura administrativă, evaluarea imobilului aflat în proprietatea tabulară a reclamantei a fost efectuată ținând seama de prevederile art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010, de prețurile de comercializare a unor bunuri identice sau similare cu cele care fac obiectul raportului, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Totodată, la stabilirea valorii de despăgubire au fost avute în vedere și prevederile Legii nr. 33/1994, în sensul includerii cuantumului prejudiciului cauzat proprietarului, așa cum rezultă din tabelul anexă la raportul de evaluare. ... 33. În acest context, experții aveau obligația de a face demersurile necesare pentru a obține informații cu privire la terenul a cărui evaluare se solicită, conform reglementărilor urbanistice în vigoare care pot influența valoarea imobilului, în speță comisia de experți stabilind astfel, printr-o modalitate superficială, o valoare cu mult mai mare decât cea determinată de evaluatorul ANEVAR în cadrul procedurii administrative. ... 34. Mai mult, la întocmirea raportului de expertiză experții nu au avut în vedere factorii cerți și obiectivi ai zonei, respectiv vecinătatea cu pista Aeroportului Internațional „Avram Iancu“ Cluj și restricțiile aferente unei astfel de vecinătăți, care fac aproape imposibilă edificarea unor construcții în zona respectivă, și nu au respectat obligația de a face dovada prețului real cu care se vând terenuri similare la momentul evaluării, față de care să facă o corectă aplicare a legii speciale de reparație în materia exproprierii. Acest fapt a condus la o supraevaluare a valorii bunului, având în vedere că pe piața imobiliară locală investițiile imobiliare stagnează, cererea este foarte redusă, iar oferta ridicată, fapt datorat stării economice generale. ... 35. În acest context, prin omologarea raportului de expertiză, instanța de fond a aplicat în mod greșit legea, fiind de altfel primul dosar, dintre numeroasele soluționate definitiv de instanțele de judecată, în care experții nu au făcut altceva decât să preia valorile stabilite în grila Camerei Notarilor Publici Cluj. ... 36. De aceea, pentru justa soluționare a cauzei, se impune refacerea sau completarea probei administrate, respectiv a expertizei dispuse în cauză, potrivit dispozițiilor art. 479 alin. (2) din Codul de procedură civilă, urmând ca la întocmirea acesteia să se țină seama și de aspectele menționate. ... 37. Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca nefondat a apelului, susținând că expertiza a fost dispusă în conformitate cu dispozițiile legale, fiind numită o comisie compusă din 3 experți, și că unica solicitare a pârâtului a fost aceea ca experții să facă demersurile necesare pentru a obține informații cu privire la destinația terenurilor conform planului urbanistic general (P.U.G.) în vigoare. S-a dispus efectuarea expertizei cu două variante, cea susținută de reclamantă, privind destinația de „loc de casă“, conform evidențelor de carte funciară, și una conform susținerilor pârâtului, în sensul că terenul ar avea destinația de spațiu verde. ... 38. Terenul a fost identificat la fața locului, din punct de vedere topografic și cadastral, precum și conform P.U.G. în vigoare, date ce au fost prezentate în raportul întocmit. ... 39. Concluzia experților a fost că în ambele variante, cea privind destinația „loc de casă“ și cea privind destinația de „spațiu verde“, valoarea de despăgubire este 420.920 lei, precizându-se faptul că „în grila notarială nu există o variantă de preț în care terenurile neconstruibile să aibă o valoare diferită față de terenurile intravilane“, iar obiecții la raportul de expertiză nu au existat din partea apelantului. ... 40. În ședința publică din 18 mai 2021, curtea de apel a pus în discuția părților necesitatea sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în temeiul art. 519 din Codul de procedură, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la chestiunea de drept anterior expusă. ... 41. Prin încheierea din 15 iunie 2021, instanța a dispus sesizarea instanței supreme și, în temeiul dispozițiilor art. 520 alin. (2) din Codul de procedură civilă, a suspendat judecata. ... ...