Decizia ÎCCJ nr. 91/2017 (HP)Punctul II

II. Expunerea succintă a procesului 3. Cauza are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cerere promovată de către reclamanții X și Y împotriva pârâtului Z, cu privire la suprafața de 1.431 mp teren intravilan, care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul la data de 15 octombrie 2014. ... 4. Reclamanții au solicitat să se constate și nulitatea parțială a acestui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 48.700 mp pădure, dat fiind că promitentul-vânzător nu este proprietar exclusiv al terenului. ... 5. Antecontractul de vânzare-cumpărare privește promisiunea de vânzare a suprafeței de 1.431 mp teren intravilan și a suprafeței de 48.700 mp pădure, cu prețul total de 27.000 euro. ... 6. Reclamanții au arătat că au achitat avansul în sumă de 12.000 euro, urmând ca vânzătorul să întreprindă toate demersurile pentru încheierea actelor în formă autentică într-un termen rezonabil. Au procedat la notificarea pârâtului, dar acesta a refuzat să se prezinte la notar și a comunicat că se va prezenta la un alt notar, ales de el, pentru negocieri. ... 7. Prin cererea reconvențională pârâtul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, repunerea părților în situația anterioară, desființarea construcțiilor C2 și C4, edificate fără drept, precum și evacuarea reclamanților. ... 8. Pârâtul a arătat că nu a fost de acord cu perfectarea actelor în formă autentică, deoarece nu este proprietar exclusiv al pădurii; că reclamanții au refuzat să plătească prețul construcțiilor, deși au fost notificați; că înscrisul sub semnătură privată vizează doar terenul intravilan și terenul pădure, fără a cuprinde și prețul construcțiilor de pe terenul intravilan, iar din înscris nu rezultă că prețul s-a raportat la grila notarilor publici. ... 9. Prin Sentința nr. xxxx din 7 iunie 2016, Judecătoria Focșani a admis acțiunea, a perfectat Convenția de vânzare-cumpărare încheiată la 15 octombrie 2014 pentru suprafața de 1.431 mp teren intravilan și construcțiile aflate pe acest teren, a constatat nulitatea parțială a convenției de vânzare-cumpărare având ca obiect suprafața de 48.700 mp pădure, a constatat că din prețul total al vânzării, de 27.000 euro, a fost achitată suma de 12.000 euro și a obligat reclamanții să achite vânzătorului diferența de preț de 5.000 euro, proporțional cu valoarea imobilelor. A respins cererea reconvențională având ca obiect rezoluțiunea contractului și ridicarea construcțiilor, ca neîntemeiată. ... 10. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că s-a încheiat o convenție de vânzare-cumpărare între părți pentru o suprafață de teren intravilan și aproximativ 5 ha teren forestier, prețul vânzării fiind de 27.000 euro, fără a se stipula exact prețul individual pentru fiecare imobil cumpărat. După ce reclamanții au intrat în posesia imobilului, între părți au apărut neînțelegeri datorate faptului că sora vânzătorului, proprietară în indiviziune cu acesta asupra terenului pădure, nu a fost de acord cu vânzarea, întrucât cumpărătorii au înțeles să stabilească valoarea pădurii conform grilelor notariale, astfel încât prețul achitat pentru imobilul compus din teren intravilan și construcții era prea mic. ... 11. După ce au intrat în posesia terenului, reclamanții au folosit casa drept locuință, au deschis un magazin și au edificat și alte construcții. ... 12. În cuprinsul înscrisului ce constata convenția nu au fost trecute construcțiile existente pe teren, dar instanța a apreciat că vânzarea s-a referit și la acestea, deoarece cumpărătorii au intrat în posesia de fapt a imobilului de la data încheierii convenției, au stăpânit-o, au edificat construcții noi și au efectuat îmbunătățiri, au exploatat magazinul construit pe teren. ... 13. Instanța de fond a avut în vedere la soluționarea cauzei și dispozițiile art. 1.658 alin. (3) din Codul civil. ... 14. În ceea ce privește anularea convenției ce are ca obiect terenul forestier a avut în vedere nerespectarea dispozițiilor legale referitoare la dreptul de preempțiune reglementat de art. 1.746 din Codul civil. Diferența de preț pentru terenul intravilan și construcții, în sumă de 5.000 euro, a fost stabilită ca fiind la valoarea de circulație pentru suprafața de 48.700 mp pădure, prețul total de 10.000 euro pentru această suprafață fiind considerat unul echitabil. ... 15. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, care a arătat, printre alte critici, că în mod greșit s-a reținut incidența dispozițiilor art. 1.658 alin. (3) din Codul civil, deoarece prețul a fost stabilit global pentru ambele suprafețe de teren, fără o individualizare a prețului fiecăreia și fără vreo mențiune cu privire la construcții și prețul lor. Instanța a perfectat convenția la un preț de 17.000 euro, fără a argumenta criteriile avute în vedere și modalitatea de stabilire a acestui preț, iar dispozițiile art. 1.658 alin. (3) din Codul civil reglementează vânzarea unor bunuri viitoare, situație ce nu se regăsește în cauză. ... 16. În ceea ce privește invocarea de către reclamanți a dispozițiilor art. 1.743 alin. (1) din Codul civil, acestea nu sunt incidente în cauză, deoarece au în vedere situația unui singur imobil a cărui suprafață reală ar fi mai mică decât cea din contract, ori în cauză este vorba de două imobile, un teren pădure și altul intravilan, cu amplasamente diferite. ... 17. În ședința publică din 25 mai 2017, Tribunalul Vrancea - Secția I civilă, din oficiu, a pus în discuția părților oportunitatea sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile vizând dezlegarea modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1.743 alin. (1) teza a doua și art. 1.658 alin. (3) din Codul civil. ... 18. Sesizarea a fost considerată admisibilă prin încheierea din 8 iunie 2017, dată la care s-a dispus și suspendarea judecății, în condițiile art. 520 alin. (2) din Codul de procedură civilă. ... ...