Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 (HP)Punctul II

II. Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept menţionată 2. Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A - S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii B şi C, reprezentaţi prin mandatar, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Şona, judeţul Alba; că a efectuat plata preţului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată. ... 3. În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părţile şiau manifestat consimţământul cu privire la vânzarea suprafeţei de teren de 4,86 ha, la aceeaşi dată reclamanta procedând la plata preţului; că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislaţiei în materia proprietăţii, dar datorită lipsei de disponibilităţi materiale necesare deplasării şi suportării cheltuielilor notariale, pârâţii au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu consimţământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată. ... 4. În drept, a invocat dispoziţiile art. 1.516, 1.483 şi 1.279 din Codul civil şi art. 194 şi următoarele din Codul de procedură civilă. ... 5. Prin Sentinţa civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecătoria Blaj a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic. ... 6. Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţa a reţinut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare“ la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A - S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâţilor, suprafaţa de teren arabil extravilan de 4,86 ha situată pe raza localităţii Şona, judeţul Alba. ... 7. Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia „ad validitatem“ a formei autentice, este nulă ca şi act de vânzare-cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. ... 8. Rolul instanţei în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părţi de a se prezenta la notar şi sunt îndeplinite şi celelalte condiţii cerute expres de lege. ... 9. Astfel, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal şi în cartea funciară a suprafeţei de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. ... 10. Raportat la dispoziţiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis şi nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară şi obţinerea avizelor. ... 11. Potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. ... 12. Art. 4 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, a existenţei cărţii funciare privind terenurile pentru care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, precum şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului. ... 13. De asemenea, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil şi ale art. 1.669 alin. (1) teza finală din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar. ... 14. Art. 1.179 alin. (2) din Codul civil dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile. Art. 1.244 din Codul civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate (formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, cum este şi cazul în speţă, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare. ... 15. Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanţa a constatat că terenul este înscris în cartea funciară, precum şi că reclamanta a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempţiune, în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 şi următoarele din Legea nr. 17/2014. ... 16. De asemenea, instanţa a reţinut că, pentru a se putea suplini consimţământul părţii care nu îşi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil. ... 17. Or, în cauză, instanţa a reţinut că promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părţi nu îndeplineşte cerinţa formei autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată. ... 18. Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului şi desfiinţarea sentinţei atacate, cu consecinţa admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată. ... 19. În şedinţa publică din data de 22 septembrie 2016, reclamanta, prin avocat, a invocat excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 1.669 din Codul civil raportat la art. 1.279 din Codul civil, având în vedere interpretarea dată de instanţa de fond acestor dispoziţii legale, precum şi o cerere de sesizare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru a pronunţa o hotărâre prealabilă cu privire la această chestiune de drept. ... ...