Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 (HP)Punctul V

V. Punctul de vedere al titularului sesizării cu privire la dezlegarea chestiunii de drept 27. Prin Încheierea din 10 noiembrie 2016 de sesizare în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, completul de judecată al Tribunalului Alba - Secţia I civilă a arătat că promisiunea bilaterală de vânzare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul). ... 28. Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare nu este act de înstrăinare şi nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligaţia personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis. ... 29. În privinţa formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde şi/sau de a cumpăra, legea, respectiv Codul civil, nu prevede forma autentică ad validitatem. ... 30. Prin Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009 s-au reglementat expres „Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare“, conform art. 1.669, potrivit căruia (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz. (4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.“ ... 31. Tribunalul a apreciat că sintagma „dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite“ se referă la condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract, conform art. 1.179 alin. (1) din Codul civil, respectiv 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul părţilor; 3. obiect determinat şi licit; 4. cauză licită şi morală, pentru că legea, aşa cum impune alin. (2) al art. 1.179 din Codul civil, nu prevede o anumită formă a contractului, decât cea a înscrisului sub semnătură privată, conform art. 1.241 din Codul civil. ... 32. S-a constatat că forma autentică la încheierea unui antecontrat de vânzare nu este impusă de Codul civil, nefiind prevăzută expres, aşa cum impune art. 1.242 alin. (1) din Codul civil, potrivit căruia „Este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă“. ... 33. Interpretarea propusă de Institutul Naţional al Magistraturii^1) în sensul că un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă, dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică nu poate fi primită, întrucât încheierea valabilă a unui contract, de principiu, se verifică prin prisma îndeplinirii condiţiilor de fond şi formă necesare în funcţie de natura sa, iar scopul urmărit este o componentă a cauzei contractului. ... 34. Obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. „Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium“, aşa cum reţine Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul competent să judece recursul în interesul legii, prin Decizia nr. 12/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015, privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia. ... 35. Astfel, interpretarea textului invocat, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, trebuie să se facă prin prisma alineatelor anterioare. Art. 1.279 din Codul civil sub titlul „Promisiunea de a contracta“ prevede că: (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.“ ... ...