Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 (HP)Punctul VIII

VIII. Opiniile exprimate de specialiştii consultaţi VIII.1. Opinia doamnei profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Departamentul de Drept privat al Facultăţii de Drept a Universităţii de Vest din Timişoara 44. Prin opinia înregistrată la data de 18 ianuarie 2017, s-a arătat că forma autentică este condiţie ad validitatem pentru convenţia de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar. ... 45. Totodată, forma autentică nu este o condiţie ad validitatem a promisiunii bilaterale de vânzare a unui imobil înscris în cartea funciară. ... 46. În acest sens, s-a arătat că în actualul Cod civil nu există o prevedere legală expresă cu caracter general care să impună forma autentică ad validitatem pentru promisiunea de contract. Singura cerinţă pe care o prevede art. 1.279 alin. (1) din Codul civil se referă la conţinutul promisiunii de contract, care trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. Atunci când a considerat că forma autentică este necesară ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevăzut-o în mod expres, cum este cazul promisiunii de donaţie, supusă formei autentice sub sancţiunea nulităţii absolute. ... 47. Cât priveşte cerinţa formei promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, s-a apreciat că forma autentică a promisiunii bilaterale de vânzare nu este o condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, adică nu este o „formă execuţională“. ... 48. Astfel, dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se referă la executarea silită a unei promisiuni de contract, în timp ce dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil au o referinţă particulară la executarea silită, în natură, a promisiunii de vânzare. ... 49. În opinia prezentată s-a apreciat că forma promisiunii bilaterale de vânzare este indiferentă pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, din considerente ce decurg dintr-o interpretare gramaticală, sistematică şi teleologică. ... 50. Interpretarea gramaticală şi sistematică a celor două texte de lege menţionate conduce la concluzia că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti, trebuie îndeplinite condiţiile de validitate ale contractului promis, dar niciunul din texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică. ... 51. Condiţia formei autentice trebuie apreciată ca îndeplinită în momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract. ... 52. Momentul la care se apreciază îndeplinirea condiţiilor de validitate a vânzării definitive nu poate fi decât cel al pronunţării hotărârii judecătoreşti, nicidecum un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare. Or, în raport cu acest moment, condiţia formei autentice a contractului promis este îndeplinită, întrucât hotărârea judecătorească care ţine loc de contract este ea însăşi un act autentic. Condiţia formei contractului promis este astfel asigurată prin chiar actul de autoritate al instanţei de judecată. Hotărârea judecătorească ţine locul contractului promis şi este un act autentic. ... 53. Tot prin metoda interpretării gramaticale s-a observat că art. 1.669 alin. (1) din Codul civil se referă la „toate celelalte condiţii de validitate“. Legiuitorul s-a abţinut să folosească expresia „toate condiţiile de validitate“. Prin cerinţa de a fi îndeplinite toate celelalte condiţii trebuie să înţelegem că legiuitorul a dorit să excludă din categoria condiţiilor de validitate pe care instanţa este obligată să le verifice cu ocazia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract consimţământul şi forma, întrucât consimţământul la vânzare este substituit, iar forma este îndeplinită prin intermediul hotărârii judecătoreşti. ... 54. Dincolo de interpretarea gramaticală, scopul legiuitorului a fost de a permite părţilor acest remediu judiciar de excepţie şi de a face posibilă executarea acestor obligaţii. ... 55. Prin urmare, se consideră că trebuie recunoscută competenţa instanţei de judecată de a aprecia intenţia reală a părţii de a se obliga juridic, atât în cazul promisiunii încheiate prin act autentic, cât şi în cazul celei încheiate prin înscris sub semnătură privată. ... 56. Dacă se admite că forma promisiunii de vânzare este indiferentă pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanţă izvorât din promisiune trebuie să poată fi valorificat la fel de eficient, prin executare silită, în natură, atât de promitentul care a consimţit la promisiune prin înscris sub semnătură privată, cât şi de cel care a consimţit în forma autentică. ... 57. Dreptul de creanţă este un bun, iar raportat la principiul constituţional al garantării dreptului de proprietate [art. 44 alin. (2) din Constituţia României], la principiul nediscriminării [art. 16 alin. (1) din Constituţia României] şi egalităţii în faţa legii, nu se poate justifica un tratament juridic diferenţiat al promitenţilor-cumpărători din promisiunile de vânzare, în vederea realizării drepturilor lor de creanţă, dacă legea nu condiţionează valabilitatea acestor promisiuni de îndeplinirea unei anumite forme. Dacă dreptul de creanţă se naşte valabil, indiferent de forma actului, atunci titularii acestor drepturi trebuie să se bucure de aceeaşi protecţie legală, de aceleaşi remedii juridice. ... 58. Edificatoare în soluţionarea problemei supuse analizei este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, care priveşte antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 şi prin care Curtea Constituţională s-a pronunţat în sensul că antecontractul de vânzare constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă. ... 59. Referindu-se la antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, Curtea Constituţională a reţinut că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de un avocat, pe de altă parte, se află în aceeaşi situaţie juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare, efectele produse de acesta - obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare, precum şi momentul încheierii antecontractelor, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Forma antecontractului nu este de natură a crea efecte juridice diferite pentru părţile acestor două tipuri de antecontract, atât timp cât efectele lor sunt aceleaşi. ... 60. În actuala formă a Legii nr. 17/2014, pentru a fi executată silit, promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească cerinţele prevăzute de art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, iar aceste dispoziţii legale nu condiţionează executarea silită, în natură, de forma autentică a promisiunii. ... 61. În încheierea opiniei prezentate, s-a apreciat că nici interpretarea gramaticală, nici interpretarea teleologică nu permit identificarea unei forme execuţionale diferite de forma ad validitatem, care să diferenţieze tratamentul juridic al promitenţilor-cumpărători. Dacă nu este necesar consimţământul autentic pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, acesta nu este necesar nici pentru executarea silită, în natură, a acesteia. Dacă pentru executarea voluntară a promisiunii bilaterale de vânzare este necesară încheierea în formă autentică a contractului de vânzare, în faţa notarului public, pentru executarea silită, în natură, a acestei promisiuni, instanţa de judecată preia rolul de garant al intereselor private şi de protecţie egală a drepturilor de creanţă născute din acte deopotrivă valabile, indiferent că sunt încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată. ... ... VIII.2. Opinia domnului profesor universitar doctor Dan Chirică, titularul disciplinei „Drept civil“ (Contracte speciale şi succesiuni) la Facultatea de Drept a Universităţii „Babeş-Bolyai“ din Cluj-Napoca 62. Prin opinia înregistrată la data de 15 februarie 2017 s-a arătat că art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil trebuie interpretat în sensul că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de vânzare, forma autentică a promisiunii de vânzare a unui imobil este obligatorie. ... 63. Ceea ce este deosebit de important şi trebuie să constituie punctul de plecare al analizei din speţă este faptul că, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare, consimţământul la încheierea promisiunii este cel care va sta şi la baza încheierii vânzării. ... 64. Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, dacă este vorba despre o promisiune de vânzare a unui imobil, angajamentul trebuie să conţină clauze cu privire la imobilul la care se referă şi la preţul acestuia, acestea fiind elementele esenţiale ale vânzării în sensul dispoziţiilor art. 1.650 alin. (1) din Codul civil. Însă, deşi acordul la încheierea promisiunii se referă chiar la elementele esenţiale ale vânzării, caracteristica sa este faptul că părţile, prin voinţa lor, din diverse raţiuni, nu conferă acestuia efectele specifice vânzării (transferul proprietăţii), ci, în esenţă, îşi asumă reciproc obligaţia principală de a reitera în viitor acelaşi consimţământ cu privire la acelaşi bun şi la acelaşi preţ, numai în urma acestei reiterări luând naştere contractul de vânzare propriu-zis. Or, dacă consimţământul la promisiune (care se referă la elementele esenţiale ale vânzării) este cel care, prin reiterare, stă şi la baza vânzării proiectate şi asumate prin promisiune, este imperativ necesar ca atunci când promisiunea are ca obiect vânzarea unui imobil, iar pentru acea vânzare legea (art. 1.244 din Codul civil) impune forma autentică ad validitatem, promisiunea însăşi să fie supusă aceleiaşi forme de validitate pentru a produce efecte depline, adică, în caz de refuz, la cererea beneficiarului, instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de vânzare. În acest sens, este elocventă şi motivarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în Decizia nr. 12/2015 într-un recurs în interesul legii, în cuprinsul căreia s-a reţinut cu deplin temei că, pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi numai în măsura în care acestea se regăsesc în cuprinsul promisiunii. ... 65. Dacă promisiunea bilaterală având ca obiect un imobil nu este încheiată în formă autentică, instanţa de judecată nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic deoarece la baza unei asemenea hotărâri, conform dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu poate sta decât o promisiune care a respectat cerinţele impuse de lege ad validitatem vânzării. Într-adevăr, dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, înseamnă că însuşi consimţământul părţilor nu întruneşte condiţiile legii (art. 1.244 din Codul civil) pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Instanţa de judecată, aşa cum s-a arătat, nu se poate substitui voinţei părţilor, ea putând pronunţa hotărârea care să ţină loc de vânzare doar dacă, în urma verificărilor făcute în cadrul procedurii judiciare, constată că părţile şi-au dat consimţământul în formă autentică la încheierea valabilă a promisiunii care are ca obiect un imobil, acesta fiind consimţământul fondator, din care se naşte obligaţia reciprocă principală specifică promisiunii - aceea de a reitera acelaşi consimţământ ulterior şi care, doar el, fie reiterat, de bunăvoie, fie impus pe cale judecătorească, poate duce la formarea vânzării şi la transferul proprietăţii de la vânzător la cumpărător. Fără consimţământul fondator, adică fără acordul de voinţă al părţilor asupra elementelor esenţiale ale vânzării, realizat în faţa notarului public, aşadar cu respectarea formei instituite de lege ad validitatem - adică imperativ - nu se poate ajunge la impunerea vânzării prin hotărâre judecătorească. ... 66. În esenţă, din faptul că art. 1.279 din Codul civil prevede mai întâi, la alin. (2) , că „În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese“ şi abia apoi prevede la alin. (3) teza întâi că instanţa „poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract“, dar numai dacă „natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite“, se poate trage concluzia că, în caz de neexecutare, regula este aceea a acordării de daune-interese, iar condiţiile pentru acesta sunt mai puţin restrictive, putând fi acordate chiar dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, iar pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract este abia excepţia, care poate deveni funcţională şi efectivă doar în condiţiile mai restrictive, mai exigente prevăzute la alin. (3) teza întâi din textul de lege analizat. ... 67. S-a mai arătat faptul că în niciun caz nu se poate pune semnul egalităţii între „oficiul“ făcut de notar cu ocazia autentificării unei promisiuni de vânzare şi „oficiul“ făcut de instanţă post factum, după încheierea promisiunii care a stabilit condiţiile esenţiale ale vânzării, efectuat cu ocazia judecării cererii pentru pronunţarea hotărârii care să ţină loc de vânzare. ... ... VIII.3. Opinia majoritară exprimată de catedra de drept civil şi drept procesual civil a Institutului Naţional al Magistraturii^2) 68. Privitor la problema de drept supusă discuţiei, prin opinia transmisă la data de 16 februarie 2017, s-a considerat că art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se impune a fi interpretat în sensul că, pentru pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate a actului juridic promis, inclusiv forma autentică pretinsă pentru încheierea actelor juridice solemne, aşa cum este cazul vânzărilor imobiliare. ... 69. În exprimarea acestui punct de vedere au fost avute în vedere argumente ce ţin de interpretarea dispoziţiilor legale relevante, dar şi de raţiunile care stau la baza instituirii formei autentice ad validitatem pentru încheierea actelor juridice solemne. ... 70. S-a subliniat că promisiunea de contract este un act juridic consensual, independent de faptul că actul juridic promis este unul solemn sau nu, din moment ce, în privinţa ei, legiuitorul nu a înţeles să deroge de la regula consensualismului impusă prin art. 1.178 din Codul civil. Astfel, art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, text normativ ce are vocaţia de a contura condiţiile de valabilitate a promisiunii, nu face nicio trimitere la necesitatea îndeplinirii vreunei solemnităţi pentru perfectarea ei valabilă, ceea ce reclamă aplicarea în ceea ce o priveşte a principiului consensualismului. ... 71. Dacă forma este indiferentă pentru încheierea valabilă a promisiunii, situaţia este diferită atunci când în discuţie este accesul părţilor la remediul executării promisiunii în forma pronunţării unei hotărâri care ţine loc de contract. ... 72. Sub acest aspect, din interpretarea literală şi sistematică a dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil rezultă limpede că pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare este necesar ca toate condiţiile de validitate a acestuia să fie îndeplinite. În absenţa oricărei distincţii a legiuitorului între cerinţele de fond şi cele de formă, printre aceste condiţii se regăseşte, atunci când vânzarea este una imobiliară, şi forma autentică cerută pentru încheierea sa valabilă, aşa cum pretinde art. 1.244 din Codul civil. ... 73. În mod constant şi tradiţional, doctrina juridică românească s-a exprimat în sensul că raţiunile stabilirii formei ad validitatem pentru încheierea valabilă a actelor juridice ... 74. O astfel de preocupare a manifestat legiuitorul şi pentru contractul de vânzare imobiliară, din moment ce încheierea sa valabilă este condiţionată de perfectarea lui în formă autentică (art. 1.244 din Codul civil). ... 75. Iar, dacă în prim-planul instituirii formei autentice stă raţiunea asigurării unei protecţii sporite a consimţământului părţilor implicate, atunci ar fi total iluzoriu să se considere că această finalitate ar mai putea fi atinsă dacă s-ar permite părţilor unei promisiuni de vânzare încheiate în forma unui înscris sub semnătură privată (sau chiar verbal) să acceadă la remediul excepţional al pronunţării unei hotărâri care ţine loc de contract, atunci când una dintre ele ar refuza încheierea voluntară a contractului promis. O astfel de abordare permisivă ar conduce ineluctabil la deschiderea unei căi facile de eludare a formei autentice pretinse pentru încheierea contractului de vânzare, după modelul: părţile convin să încheie o promisiune de vânzare (în forma înscrisului sub semnătură privată sau chiar verbal), pentru ca apoi să evite parcurgerea procedurii de autentificare din faţa notarului, solicitând direct pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract. ... 76. La momentul încheierii promisiunii părţile convin asupra încheierii în viitor a vânzării, deci înţelegerea lor naşte o obligaţie de a face, de a încheia în viitor contractul de vânzare promis. Prin pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract are loc transformarea creanţei ce îşi are izvorul în contractul de promisiune (de a încheia în viitor un veritabil contract de vânzare) într-un veritabil drept de proprietate. O astfel de modificare produsă în planul conţinutului raportului juridic dintre părţi nu poate fi explicată decât prin aceea că, prin însăşi încheierea promisiunii, părţile consimt deja asupra elementelor esenţiale ale viitorului contract. Iar aceasta justifică raţiunea pentru care consimţământul la încheierea promisiunii trebuie să beneficieze de o protecţie egală cu a aceluia exprimat la momentul încheierii veritabilului contract de vânzare sub aspectul necesităţii perfectării sale în formă autentică. ... 77. În concluzie, s-a considerat că singura interpretare care poate concilia raţiunea protejării consimţământului părţilor cu mecanismul pus la dispoziţia acestora de a obţine în caz de neexecutare o hotărâre care ţine loc de contract este aceea de a condiţiona accesul la un asemenea remediu de perfectarea promisiunii însăşi în formă autentică. ... ... VIII.4. Opinia specialiştilor de la Facultatea de Drept din cadrul Universităţii „Alexandru Ioan Cuza“ din Iaşi, respectiv domnul lector universitar doctor Codrin Macovei şi domnul lector universitar doctor Nicolae-Horia Ţiţ 78. Prin opinia înregistrată la data de 1 martie 2017 s-a arătat că interpretarea gramaticală şi sistematică a art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 din Codul civil conduce la concluzia că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti, trebuie îndeplinite condiţiile de validitate ale contractului promis, respectiv forma autentică, dar niciunul dintre texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică, această condiţie fiind îndeplinită în momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract. Momentul la care se apreciază îndeplinirea condiţiilor de validitate a vânzării definitive trebuie să fie cel al pronunţării hotărârii judecătoreşti. Se apreciază că nu poate fi un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare, nici în ce priveşte analizarea altor condiţii ale contractului de vânzare (calitatea de proprietar etc.). Principalul argument de interpretare în acest sens este expresia utilizată de art. 1.669 alin. (1) din Codul civil „toate celelalte condiţii de validitate“. ... 79. În ceea ce priveşte interpretarea teleologică, aceasta indică drept fără utilitate cerinţa formei autentice a promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil doar în scopul obţinerii unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare. Dacă aceasta ar fi fost cu adevărat intenţia legiuitorului atunci ne-am fi aflat într-o procedură judiciară simplificată, precum cele prezente în cadrul reglementării vânzării la art. 1.662 alin. (2) sau art. 1.691 din Codul civil. Iar această ipoteză nu se confirmă deloc, întrucât judecătorului cauzei i se cere să realizeze din nou analiza exhaustivă a condiţiilor de validitate ale vânzării, deci nu se poate baza pe constatările notarului public care a autentificat promisiunea într-o procedură judiciară rapidă şi simplificată. Dimpotrivă, suntem pe calea dreptului comun, iar judecătorul trebuie să refacă orice analiză anterioară a notarului public. Ceea ce este excepţional aici este numai legiferarea unei modalităţi extraordinare de executare silită a unei obligaţii personale. În acest sens, s-a amintit că nici reglementarea mai veche nu menţiona vreo condiţie referitoare la necesitatea formei autentice a promisiunii: „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract“ - art. 5 alin. (2) din titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor“ al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare. ... 80. Desigur, argumentul conform căruia un act încheiat în faţa notarului se bucură de avantaje este real, dar nu are legătură cu procedura pronunţării de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract atât timp cât valoarea înscrisului notarial nu este utilizată în niciun fel în această procedură. În niciun caz nu îl vedem pe pârâtul dintr-o promisiune bilaterală de vânzare care nu este autentificată ca lipsit de drepturi, într-o situaţie juridică de inferioritate sau gata să sufere vreo nedreptate, întrucât el are la dispoziţie toate mijloacele procesuale şi procedurale de a se apăra vizavi de pretenţiile reclamantului. ... 81. Mutatis mutandis se consideră aplicabile în această speţă considerentele care au dus la pronunţarea de către Curtea Constituţională a Deciziei nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului. În mod identic, în cauza dedusă analizei, apare ca fără justificare regimul juridic diferit acordat promisiunilor autentice şi celor neautentice. ... 82. Nu în ultimul rând, s-a arătat că promisiunea de a contracta este un act juridic consensual, iar excepţia trebuie să aibă un regim juridic strict de interpretare şi aplicare. Ea nu rezultă cu claritate din text şi s-a considerat că nici nu poate fi obţinută pe cale de interpretare, cu atât mai mult cu cât nu se relevă utilitatea ei pentru părţi sau pentru existenţa unei proceduri judiciare simplificate. ... ... VIII.5. Opinia domnului profesor universitar doctor Gabriel Boroi şi a doamnei asistent universitar doctor Carla Alexandra Anghelescu de la Facultatea de Drept din cadrul Universităţii „Nicolae Titulescu“ din Bucureşti 83. Prin opinia transmisă la data de 13 martie 2017 s-a apreciat că, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract este necesar ca promisiunea de vânzare a unui imobil să fie încheiată în formă autentică notarială, în considerarea următoarelor argumente: ... 84. Art. 1.279 alin. (3) din Codul civil vorbeşte de îndeplinirea cerinţelor legii pentru validitatea contractului, fără a distinge între condiţiile de fond şi condiţiile de formă, iar, ca regulă de interpretare logică, unde legea nu distinge, nici interpretul nu ar trebui să distingă - ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. De altfel, când a vrut să se refere doar la condiţiile de fond, legiuitorul a făcut-o în mod expres, spre exemplu, art. 1.289 alin. (2) din Codul civil. ... 85. Nu s-ar putea susţine cu temei că însăşi hotărârea judecătorească ar suplini forma autentică, deoarece art. 434 din Codul de procedură civilă prevede că hotărârea judecătorească are forţa probantă a unui înscris autentic, deci, în actuala reglementare, hotărârea judecătorească poate fi asimilată cu înscrisul autentic doar sub aspect probator, nu însă şi al altor efecte ale înscrisului autentic. ... 86. Instituirea formei necesare pentru însăşi valabilitatea unor acte juridice se bazează pe o serie de raţiuni (atenţionarea părţilor asupra importanţei deosebite şi consecinţelor anumitor acte juridice pentru patrimoniul celui care le face sau pentru patrimoniile celor care le fac, asigurarea libertăţii şi mai ales certitudinii consimţământului, exercitarea unui control al statului asupra unor operaţiuni juridice etc.). ... 87. Dacă se admite că în prim-planul instituirii formei autentice stă raţiunea asigurării unei protecţii sporite a consimţământului părţilor, atunci, în lipsa formei autentice notariale, ar lipsi şi consilierea preventivă şi prealabilă realizată de către notarul public cu privire la consecinţele actului juridic ce se va încheia, iar aceasta nu ar putea fi suplinită de către judecător, pentru simplul motiv că instanţa ar urma doar să verifice că sunt îndeplinite deja condiţiile încheierii contractului, fără a mai lua consimţământul părţilor şi fără a putea aprecia asupra oportunităţii încheierii contractului. ... 88. Pretinsul argument în sprijinul soluţiei contrare, dedus din modificarea conţinutului art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, nu este fondat, întrucât, atunci când se abrogă sau se modifică o normă specială, nu înseamnă că pentru aspectele pe care norma specială nu le mai reglementează trebuie dată soluţia contrară celei existente anterior (câtă vreme legiuitorul nu a reglementat expres o atare soluţie, deşi putea să o facă), ci trebuie să se aplice regula de interpretare potrivit căreia norma specială se completează cu dreptul comun în materie, adică, în speţă, cu art. 1.279 din Codul civil. ... 89. Nu este fondat nici argumentul în sprijinul soluţiei contrare, în sensul că, în speţă, hotărârea judecătorească ar constitui un mod distinct de dobândire a dreptului de proprietate, astfel încât, pentru transferul dreptului de proprietate, nu ar mai fi nevoie de înscrisul autentic notarial. În realitate, în speţă, este vorba de o situaţie juridică mai complexă, ce începe cu încheierea promisiunii de vânzare şi se finalizează cu pronunţarea hotărârii judecătoreşti. Hotărârea realizează executarea silită şi în natură a obligaţiei de a face asumate de promitent, deci hotărârea este doar un element constitutiv al operaţiunii juridice care conduce la transmiterea dreptului de proprietate imobiliară. ... 90. Un ultim argument, probabil cel mai important, vizează consecinţele, greu de acceptat pentru siguranţa şi certitudinea circuitului civil, pe care le-ar putea produce soluţia contrară. Mai exact, dacă s-ar admite că forma autentică notarială nu ar reprezenta o condiţie specială de admisibilitate a acţiunii prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract translativ de proprietate imobiliară, părţile ar putea fi încurajate să eludeze dispoziţiile legale referitoare la forma cerută ad validitatem şi mai ales cele care privesc deschiderea de cărţi funciare pentru imobilele ce urmează a fi înstrăinate. Altfel spus, întrucât notarul public ar pretinde extrasul de carte funciară, în lipsa căruia actul autentic nu ar putea fi încheiat, părţile ar prefera să încheie un antecontract consemnat într-un înscris sub semnătură privată şi apoi, simulând o neînţelegere, să se adreseze instanţei pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract translativ. În acest fel, s-ar ajunge să nu se mai realizeze scopul urmărit de legiuitor cu privire la finalizarea cadastrului general, de vreme ce acelaşi imobil ar putea fi înstrăinat succesiv, prin procedeul menţionat mai sus, fără a fi nevoie de deschiderea cărţii funciare. S-a mai subliniat că, în stadiul actual al reglementării, instanţa nu ar putea să respingă cererea pentru simplul motiv că pentru imobil nu există extras de carte funciară. ... ... ...