Decizia ÎCCJ nr. 58/2022 (HP)Punctul XI

XI. Înalta Curte de Casație și Justiție Examinând sesizarea, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor și chestiunea de drept care se solicită a fi dezlegată, constată următoarele: XI.1 Asupra admisibilității sesizării 56. Potrivit dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, „Dacă, în cursul judecății, un complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului, învestit cu soluționarea cauzei în ultimă instanță, constatând că o chestiune de drept, de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei respective, este nouă și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat și nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare, va putea solicita Înaltei Curți de Casație și Justiție să pronunțe o hotărâre prin care să dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizată“. ... 57. Din cuprinsul prevederilor legale enunțate se desprind condițiile de admisibilitate pentru declanșarea procedurii de sesizare în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, condiții care trebuie să fie întrunite în mod cumulativ: – existența unei cauze aflate în curs de judecată; ... – instanța care sesizează Înalta Curte de Casație și Justiție să judece cauza în ultimă instanță; ... – cauza care face obiectul judecății să se afle în competenta legală a unui complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului învestit să soluționeze cauza; ... – soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată să depindă de chestiunea de drept a cărei lămurire se cere; ... – chestiunea de drept a cărei lămurire se cere să fie nouă; ... – chestiunea de drept să nu fi făcut obiectul statuării Înaltei Curți de Casație și Justiție și nici obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare. ... ... 58. Obiectul cererii de chemare în judecată în cauza aflată în apel pe rolul instanței de trimitere îl reprezintă plângerea împotriva încheierii oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a soluției de respingere a înscrierii în cartea funciară. ... 59. În conformitate cu dispozițiile art. 31 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, plângerea se soluționează de către judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, iar hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel, astfel cum se prevede în alineatul (5) al aceleiași norme. ... 60. Prin urmare, completul de judecată ce a formulat prezenta sesizare soluționează cauza în ultimă instanță, pronunțând o hotărâre definitivă, conform art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă. ... 61. Cât privește existența unei chestiuni de drept de care depinde soluționarea pe fond a cauzei trebuie reamintit că, potrivit jurisprudenței constante a Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, pentru a fi vorba despre o problemă de drept reală, trebuie ca norma de drept disputată să fie îndoielnică, imperfectă, lacunară sau neclară. Chestiunea de drept supusă dezbaterii trebuie să fie una veritabilă, legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege - atunci când obiectul interpretării îl constituie un asemenea izvor de drept -, fie din cauză că acest text este incomplet, fie pentru că nu este corelat cu alte dispoziții legale, fie pentru că se pune problema că nu ar mai fi în vigoare. ... 62. În speță, prin sesizarea de față se solicită a se stabili dacă la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei unui teren agricol din extravilan, menționată în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din Legea nr. 17/2014. ... 63. Art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu face trimitere în mod expres la dispozițiile art. 4 din Legea nr. 17/2014, însă, sar putea argumenta că natura actului juridic civil în discuție determină includerea acestuia în domeniul de aplicare al Legii nr. 17/2014 și, implicit, incidența art. 4 din acest act normativ. ... 64. O asemenea interpretare se regăsește în Minuta comună a reprezentanților UNNPR și ANCPI din data de 2 martie 2020, transpusă în Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a directorului Direcției de publicitate imobiliară. ... 65. În conformitate cu art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996, soluțiile consemnate în minutele de ședință organizate de ANCPI și UNNPR în vederea unificării procedurilor de lucru în operațiunile de publicitate imobiliară sunt obligatorii pentru notarii publici și pentru personalul de specialitate din oficiile teritoriale, fiind urmate concomitent de emiterea unor decizii de către directorii Direcției de publicitate imobiliară și Direcției de cadastru. Alineatul (12) al aceleiași norme prevede că deciziile au caracter obligatoriu, iar nerespectarea lor atrage pentru personalul de specialitate din ANCPI și instituțiile subordonate, implicat în soluționarea cererilor de recepție și înscriere, sancțiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne. ... 66. Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a stat la baza soluției de respingere a notării posesiei dobândite printr-un act juridic încheiat în formă autentică, atacate prin plângerea aflată în etapa procesuală a apelului pe rolul instanței de trimitere. Prima instanță din cauza pendinte a respins cererea de chemare în judecată, însușindu-și considerentele deciziei administrative, astfel încât instanța de apel, pentru a tranșa problema de drept în discuție, este chemată să răspundă acelor argumente care reflectă o anumită interpretare a legii. ... 67. Prin urmare, trebuie constatat că se supune clarificării o chestiune de drept veritabilă, care nu este lipsită de dificultate, existând posibilitatea interpretării diferite a legii și riscul creării unei practici judiciare neunitare. ... 68. De chestiunea de drept depinde soluționarea pe fond a cauzei, întrucât, în funcție de dezlegarea dată chestiunii de drept, instanța de trimitere va stabili dacă se impune admiterea cererii de înscriere în cartea funciară, în pofida faptului că la încheierea actului juridic nu s-a urmat procedura prevăzută de art. 4 din Legea nr. 17/2014 referitoare la dreptul de preempțiune. ... 69. Suplimentar acestui considerent, poate fi arătat și faptul că problema de drept cu a cărei soluționare este învestită instanța de judecată și care formează obiectul sesizării de față rezidă în identificarea unui impediment la notarea în cartea funciară a posesiei dobândite printr-un contract de vânzare, încheiat în formă autentică, asupra unei anumite categorii de teren. ... 70. Notarea reprezintă o formă de înscriere în cartea funciară, alături de intabulare și de înscrierea provizorie, conform art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar art. 13 din lege prevede notarea posesiei. ... 71. Potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare.“ ... 72. La data încheierii contractului de vânzare din cauza pendinte pe rolul instanței de trimitere - 7 septembrie 2020, art. 16 din Legea nr. 17/2014 prevedea că „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.“ ... 73. Abia ulterior s-a prevăzut în mod expres sancțiunea nulității absolute pentru încheierea unui asemenea contract fără respectarea dreptului de preempțiune, art. 16 din Legea nr. 17/2014 fiind modificat în acest sens prin Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Legea nr. 175/2020), în vigoare din data de 13 octombrie 2020. ... 74. Prin urmare, nu este întrunită în speță prima ipoteză din art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se referă la respingerea cererii de înscriere a actului juridic atunci când sancțiunea nulității absolute este prevăzută în mod expres de lege. În schimb, este aplicabilă cea de-a doua teză a normei, referitoare la neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare, respectarea dreptului de preempțiune reprezentând o asemenea condiție, în domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014. ... 75. În consecință, dezlegarea chestiunii de drept urmărită prin prezenta sesizare interesează fondul cauzei, întrucât instanța de apel va decide dacă respingerea cererii de notare a posesiei, cu toate că nu este lipsită de suport în privința verificărilor pentru care este abilitat registratorul, este legală și temeinică din perspectiva condiției speciale prevăzute de o reglementare în vigoare. ... 76. Din cele ce precedă rezultă că este întrunită condiția de admisibilitate a existenței unei chestiuni de drept de care depinde dezlegarea pe fond a litigiului dedus judecății. ... 77. De asemenea, este îndeplinită și cerința noutății chestiunii de drept supuse interpretării, chiar dacă nu este vorba despre o reglementare recent intrată în vigoare, în condițiile în care se solicită interpretarea unui text dintr-un act normativ din anul 2014, iar, pe de altă parte, art. 13 alin. (5) a fost introdus în corpul Legii nr. 7/1996 prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 - ca fiind alin. (2^1) -, forma actuală fiind configurată prin republicarea legii din data de 24 septembrie 2015. ... 78. Conform jurisprudenței constante formate în acest mecanism de unificare jurisprudențială, condiția de admisibilitate a noutății se consideră a fi îndeplinită și atunci când chestiunea de drept își are izvorul într-o reglementare mai veche, dar instanțele nu i-au dat încă o anumită interpretare și aplicare la nivel jurisprudențial, ori dacă se impun anumite clarificări, într-un context legislativ nou sau modificat, de natură să impună reevaluarea sau reinterpretarea normei de drept analizate. ... 79. În cauză, examenul jurisprudențial efectuat a relevat că nu există practică judiciară în legătură cu chestiunea de drept a cărei lămurire se solicită, toate cele 15 curți de apel răspunzând în acest sens, la solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție. ... 80. În cuprinsul încheierii de sesizare, instanța de trimitere a indicat, totuși, două decizii pronunțate la nivelul Tribunalului Alba, cu soluții diferite, de admitere în apel a cererii de notare a posesiei faptice în baza unui contract în formă autentică, respectiv de respingere ca nefondat a apelului petentului. Aceste decizii nu au fost, însă, atașate, pentru a se verifica dacă vizează chestiunea de drept ce formează obiectul sesizării și soluțiile pronunțate, dar chiar și în situația în care ar releva soluții diferite asupra chestiunii de drept în discuție, tot nu s-ar putea reține existența unei jurisprudențe constante, unitare sau neunitare, dat fiind că este vorba doar despre două hotărâri, care provin de la aceeași instanță. ... 81. Absența practicii judiciare nu semnifică și absența vreunui interes în dezlegarea chestiunii de drept, întrucât există un potențial litigios generat de emiterea recentă a deciziei administrative menționate la paragraful 66 din prezenta decizie, care împiedică notarea posesiei faptice dobândite asupra unui teren agricol din extravilan, printr-un act juridic translativ. În plus, punctele de vedere divergente exprimate de către curțile de apel oferă indicii suficiente în sensul posibilității apariției unei practici neunitare în materia problemei disputate. ... 82. Prin urmare, condiția noutății se verifică, iar necesitatea interpretării normei de drept în discuție, prin intervenția instanței supreme, devine pregnantă și de actualitate, în scopul prevenirii apariției unei practici neunitare. ... 83. Față de cele ce precedă și constatându-se că asupra acestei chestiuni de drept Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat anterior, sesizarea întrunește cumulativ condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă. ... ... XI.2 Asupra fondului sesizării 84. Prin sesizarea de față se solicită a se clarifica dacă la încheierea unei convenții având ca obiect vânzarea posesiei unui teren agricol din extravilan este necesară respectarea dreptului de preempțiune, prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 pentru situațiile de înstrăinare prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, în contextul în care nici acest act normativ, dar nici Legea nr. 7/1996 nu conțin o prevedere explicită în acest sens. ... 85. Prealabil examinării chestiunii de drept, este de precizat că instanța de trimitere a identificat norma de a cărei interpretare este legată această chestiune de drept ca fiind art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, făcând referire, însă, la forma actuală a normei, și nu la cea de la data încheierii contractului de vânzare din speță - 7 septembrie 2020. ... 86. Or, în conformitate cu dispozițiile art. 6 alin. (3) din Codul civil, un act juridic nul, anulabil sau afectat de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi rămâne supus dispozițiilor legii vechi, în vigoare la data încheierii actului juridic. ... 87. Prin urmare, norma ce trebuie interpretată are următorul conținut, conturat la data încheierii contractului de vânzare din speță: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.“ În consecință, toate referirile la art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 din prezenta decizie vor avea în vedere această formă a textului. ... 88. Dreptul de preempțiune este definit prin art. 1.730 alin. (1) din Codul civil ca fiind dreptul de a cumpăra cu prioritate un bun, în condițiile stabilite prin lege sau prin contract. ... 89. În cazul unui teren agricol situat în extravilan, aceste cerințe se regăsesc în Legea nr. 17/2014, care prevede că dreptul de preempțiune trebuie respectat la înstrăinarea, prin vânzare, a unui asemenea imobil. ... 90. Din această perspectivă, examinarea chestiunii de drept presupune a se determina, în primul rând, domeniul de aplicare al art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu scopul de a se tranșa dacă o operațiune juridică menționată într-un text de lege edictat ulterior, respectiv în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, intrat în vigoare în anul 2015 (după cum s-a arătat la paragraful 77), respectiv vânzarea posesiei, este vizată de această prevedere legală. ... 91. În același timp, însă, se impune și interpretarea art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în vederea identificării caracteristicilor unei varietăți de vânzare, care ar atrage integrarea acesteia în sfera actelor juridice pentru care este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014. ... 92. În acest cadru, răspunsul la întrebarea adresată de către instanța de trimitere este unul negativ. ... 93. În ceea ce privește sfera de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 trebuie constatat că sintagma „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan“ are semnificația unui contract prin care vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra unui teren agricol din extravilanul localităților sau chiar un alt drept real compatibil cu natura imobilului înstrăinat. ... 94. Legiuitorul nu explicitează ca atare conținutul raporturilor juridice născute din vânzarea unui asemenea imobil, făcând referire doar la operațiunea juridică a vânzării, ca obiect al contractului, însă obiectul obligației vânzătorului, în sensul de prestație la care partea se angajează, rezultă din coroborarea normei supuse interpretării cu celelalte dispoziții ale reglementării cu caracter special, în ansamblul căreia se integrează, iar, pe de altă parte, cu normele la care legea trimite în mod expres. ... 95. Astfel, potrivit art. 4 alin. (3) din Legea nr. 17/2014, în forma de la data încheierii contractului de vânzare, „Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale (s.n.) fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.“ ... 96. Legea specială se aplică și în cazul încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, prevăzând, în art. 5 alin. (1) , că, „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară (s.n.).“ ... 97. În privința exercitării dreptului de preempțiune la data pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în situația în care s-a încheiat un antecontract, prin Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014 sa arătat în mod explicit că instanța de judecată învestită cu pronunțarea unei asemenea hotărâri judecătorești trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării acestei hotărâri, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești, când se realizează transferul dreptului de proprietate, potrivit principiului tempus regit actum (paragraful 20). ... 98. De asemenea, normele metodologice de aplicare a legii conțin prevederi relevante pentru identificarea intenției legiuitorului la edictarea normei în discuție. ... 99. Art. 2 alin. (1) din Ordinul viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014), în forma în vigoare la data de 7 septembrie 2020 [anterioară modificărilor aduse prin Ordinul ministrului agriculturii și dezvoltării rurale, ministrului dezvoltări, lucrărilor publice și administrației, ministrului apărării naționale și ministrului culturii nr. 311/2020/94/M.12/2021/ 3.525/2020 pentru modificarea Ordinului viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Ordinul nr. 311/2020/94/M.12/2021/3.525/2020), în vigoare de la 8 februarie 2021], prevede că normele metodologice se aplică „transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, precum și în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie.“ ... 100. Din coroborarea acestor norme rezultă fără echivoc intenția legiuitorului ca cerința respectării dreptului de preempțiune să fie aplicabilă în situațiile de transmitere a unui drept real, de care vânzătorul poate dispune în calitate de proprietar, respectiv a dreptului de proprietate ca atare ori chiar a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, astfel cum pare a reieși din art. 4 alin. (3) din lege, citat anterior. ... 101. Nu este necesar a se tranșa, însă, în acest moment al analizei, dacă Legea nr. 17/2014 vizează cu certitudine și vânzarea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, evaluare ce ar implica determinarea compatibilității acestuia cu natura bunului înstrăinat. Acest aspect ar fi relevant doar în măsura în care s-ar stabili că operațiunea juridică de vânzare vizată de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 poate avea ca obiect un asemenea drept real. ... 102. Prin urmare, este suficient, pentru determinarea sferei de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, a se reține că vânzătorul poate fi doar titularul dreptului de proprietate asupra terenului agricol extravilan, bun de care dispune printr-un act juridic translativ de drept. ... 103. Or, niciuna dintre aceste condiții nu este întrunită în cazul convențiilor menționate în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia: „Posesia notată în cartea funciară și efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.“ ... 104. În aplicarea acestei norme, obiectul unui act juridic inter vivos translativ, încheiat în formă autentică, îl reprezintă transmiterea posesiei, ca stare de fapt, cu toate efectele juridice pe care aceasta le produce. ... 105. Identificarea trăsăturilor caracteristice ale unei asemenea operațiuni juridice se bazează pe corelația necesară între prevederile aceluiași articol din care face parte norma supusă interpretării, respectiv art. 13. ... 106. Astfel, art. 13 este situat în capitolul III al Legii nr. 7/1996, referitor la înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, aspect relevant pentru sublinierea faptului că legiuitorul leagă de acest tip de organizare cadastrală deschiderea din oficiu a cărților funciare [art. 10 alin. (5) ], dar și înscrierea din oficiu în cartea funciară, ca primă înregistrare a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, rezultată ca urmare a finalizării procedurii de înregistrare sistematică [art. 14 alin. (5) și (6) ]. ... 107. Art. 13 alin. (1) din lege prevede că, „În cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului (...)“. ... 108. Așadar, în cadrul înregistrării sistematice, ceea ce se înscrie în cartea funciară, din oficiu, ca primă înregistrare, este posesia de fapt asupra unui imobil, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. ... 109. Cartea funciară poate fi deschisă și la cerere, în cazul în care nu s-a finalizat procedura de înregistrare sistematică, fiind posibilă, de asemenea, înscrierea posesiei de fapt în cartea funciară, la cerere. ... 110. În speță, însă, după cum s-a arătat în încheierea de sesizare, este necontestat faptul că partea contractantă care a înstrăinat posesia este înscrisă în cartea funciară în temeiul art. 13 alin. (1) din lege, procedura de înregistrare sistematică fiind finalizată la nivelul unității administrativ-teritoriale. Prin urmare, sunt nerelevante prevederile art. 41 din lege, care se aplică exclusiv în cazul înregistrării la cerere. ... 111. Alineatul (5) al aceluiași art. 13, supus interpretării în prezenta sesizare, se raportează în mod necesar la ipoteza normei, descrisă în alineatul (1) , ceea ce demonstrează că prin actele juridice translative, încheiate în formă autentică, se dobândește doar posesia, ca stare de fapt. ... 112. Or, posesia, ca stare de fapt, nu poate fi confundată cu posesia care intră în conținutul juridic al unui anumit drept real principal, fiind vorba despre accepțiuni diferite ale noțiunii de „posesie“. Deținătorul de fapt al unui bun care nu este, în același timp, titularul unui drept real este un simplu detentor precar, care nu poate beneficia de efectele posesiei, reglementate de art. 928-948 din Codul civil. ... 113. Constatarea conform căreia cumpărătorul posesiei nu dobândește un drept real este susținută și de un argument de ordin terminologic. ... 114. Potrivit art. 24 din Legea nr. 7/1996, „(1) Înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. (2) Cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil (...)“. ... 115. În conformitate cu art. 881 alin. (2) din Codul civil, „Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară“. ... 116. Drepturile tabulare sunt doar drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară, după cum prevede în mod expres art. 877 din Codul civil. ... 117. Or, art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, supus interpretării în cauză, se referă în mod explicit la notarea în cartea funciară a posesiei dobândite în temeiul unui act autentic, mențiune de natură să excludă dobândirea unui drept tabular în baza unei asemenea convenții. ... 118. Prin urmare, în cazul unei convenții translative de posesie, încheiate ca un contract de vânzare, în domeniul de aplicare al art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, vânzătorul nu este titularul unui drept real și, prin urmare, nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuși. ... 119. Corelându-se această constatare cu cea expusă anterior în privința sferei de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, rezultă că actul juridic prevăzut de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu poate fi asimilat operațiunii juridice vizate de Legea nr. 17/2014, astfel încât nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune la încheierea sa. ... 120. Concluzia expusă nu este infirmată de efectele juridice ale posesiei, prevăzute în alineatele următoare ale art. 13 din Legea nr. 7/1996, dobândite de către cumpărătorul din convenția vizată de alin. (5) al normei. ... 121. Aceste texte au următorul conținut: (6) Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condițiile prevăzute la alin. (7) , ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa. (7) În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții: a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură; ... b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege. ... ... 122. Dispozițiile legale citate relevă, în mod neîndoielnic, uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale, prin joncțiunea posesiilor succesiv notate în cartea funciară, în beneficiul ultimului posesor înscris. ... 123. Prin legea specială în materia cărții funciare se derogă de la dreptul comun, reprezentat de reglementarea uzucapiunii extratabulare din Codul civil^1, în ceea ce privește înscrierea din oficiu a dreptului de proprietate și prin îndeplinirea doar a condițiilor prevăzute în mod expres în cele două norme cu caracter special, precum și în privința momentului de la care operează efectul achizitiv de proprietate al uzucapiunii. ^1 Art. 930 din Codul civil prevede următoarele: „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă: a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența; b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. (2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.“ ... 124. Din topografia textelor reiese că alineatul (5) se referă la acte juridice translative de posesie încheiate înainte de înscrierea din oficiu a dreptului de proprietate în beneficiul ultimului posesor notat în cartea funciară, în condițiile alineatelor (6) și (7) ale aceluiași art. 13. După acest moment, eventualele acte juridice încheiate în calitate de proprietar al bunului vor viza posesia, în accepțiunea de prerogativă a dreptului de proprietate, ținându-se cont și de faptul că, în această ipoteză specială de dobândire a dreptului de proprietate, efectul achizitiv se produce la împlinirea unui termen de 3 ani, calculat de la data notării primei posesii în cartea funciară. De asemenea, conform art. 14 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, „Efectul constitutiv de drepturi cu privire la un imobil ce a făcut obiectul înregistrării sistematice operează de la data efectuării primei înscrieri subsecvente ce are la bază acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale încheiate ulterior deschiderii din oficiu a cărților funciare, pentru întreaga unitate administrativ-teritorială“. ... 125. Până la împlinirea termenului de prescripție achizitivă, când se procedează din oficiu la intabularea dreptului de proprietate, persoana înscrisă în cartea funciară nu este proprietar al imobilului. ... 126. Această constatare este în deplină concordanță și cu prevederile Codului civil referitoare la efectul constitutiv de drepturi prin înscrierea drepturilor reale în cartea funciară^2, aplicabile atunci când înregistrarea sistematică a fost finalizată la nivelul unei unități administrativ-teritoriale și a fost deschisă cartea funciară (precum în speță, deschiderea cărții funciare efectuându-se din oficiu). În acest sens, art. 885 alin. (1) din Codul civil statuează că, „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea“. ^2 Potrivit dispozițiilor art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, „Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după realizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare“. ... 127. Față de cele ce preced rezultă că, până la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, nu există nicio rațiune pentru aplicarea prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la dreptul de preempțiune, în cazul unui teren agricol amplasat în extravilanul localităților. ... 128. Aplicarea normei pentru identitate de rațiune nu este admisibilă, întrucât Codul civil, prin art. 10, interzice în mod expres analogia în privința legilor care derogă de la o dispoziție generală, care restrâng exercițiul unor drepturi civile sau care prevăd sancțiuni civile. Or, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 impune o anumită condiție pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, anume dreptul de preempțiune. ... 129. O constatare contrară s-ar putea fundamenta, în aceste condiții, doar pe o prevedere expresă a legii, care nu se regăsește, însă, în prezent, nici în reglementarea Legii nr. 17/2014, nici în cuprinsul Legii nr. 7/1996. ... 130. Față de toate considerentele expuse, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept stabilește că nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan. ... ... ...