Decizia ÎCCJ nr. 43/2026 (HP)Punctul VII

VII. Jurisprudența instanțelor naționale în materie 31. Din răspunsurile transmise de instanțele naționale la solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție au rezultat aspectele cu privire la chestiunile de drept sesizate, prezentate în continuare. ... 32. În ceea ce privește prima întrebare s-au conturat două opinii. ... 33. Într-o primă opinie s-a apreciat că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, terenul aferent construcțiilor la care se referă acest text, teren având categoria de curți-construcții, este obligatoriu să fie situat în intravilanul localității. ... 34. În argumentarea acestei opinii s-a arătat că: (i) textul art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, trebuie interpretat în ansamblul său, prin prisma tuturor prevederilor sale, în ordinea în care au fost așezate în economia articolului. Astfel, câtă vreme prevederile alin. (1) fac referire expresă la „terenurile situate în intravilanul localităților“, alin. (3) al aceluiași articol trebuie interpretat în sensul că se referă la terenurile aferente construcțiilor, având categoria de curți-construcții, situate tot în intravilanul localităților; ... (ii) evoluția modificărilor legislative intervenite cu privire la acest text de lege, introdus inițial prin Legea nr. 231/2018 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, vine să confirme această concluzie. Astfel, în forma sa inițială, de la momentul introducerii prin Legea nr. 213/2018 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, făcea referire expresă la „terenurile situate în intravilanul localităților, aferente construcțiilor edificate de către fostele cooperative de producție, fostele asociații economice intercooperatiste și fostele cooperative de consum. (...)“. Faptul că, în prezent, în urma modificărilor realizate prin Legea nr. 87/2020 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 și prin Legea nr. 263/2022 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, textul de lege nu mai precizează expres situarea terenurilor în intravilanul localității nu este de natură a atrage o altă concluzie, în contextul în care face referire la terenurile aferente construcțiilor edificate în condițiile alin. (1) al art. 24, adică pe suprafețe de teren situate în intravilanul localităților; ... (iii) modificările aduse prin Legea nr. 87/2020 au avut drept scop doar lărgirea sferei entităților la care se referă art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, care au edificat astfel de construcții, din expunerea de motive a acestui act normativ rezultând că nu a fost intenția legiuitorului de a extinde aplicabilitatea normei și în cazul terenurilor extravilane, ci doar de a lămuri ipotezele în care organizații ale cooperației de consum au suferit modificări sau au fost supuse altor forme de reorganizare, apreciindu-se că enumerarea în cuprinsul art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, doar a celor trei entități este limitativă; ... (iv) legiuitorul a urmărit reglementarea situațiilor juridice existente în intravilan, pentru a asigura concordanța dintre proprietatea asupra construcției și terenul aferent; ... (v) terenul construibil este o parte a teritoriului administrativ intravilan al unei localități, iar acest caracter rezultă din planurile urbanistice. Un teren aparținând categoriei de folosință curți-construcții este destinat locuințelor, anexelor gospodărești și curților. Destinația unor suprafețe denumite curți-construcții poate fi și în sensul deservirii construcțiilor - anexe gospodărești - care, potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pot fi situate numai în intravilanul unei localități. ... ... 35. Nu a fost identificată practică judiciară în sensul acestei opinii, fiind exprimate doar puncte de vedere teoretice. ... 36. Într-o a doua opinie s-a considerat că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, terenul aferent construcțiilor la care se referă acest text, teren având categoria de curți-construcții, poate să fie situat atât în intravilanul localității, cât și în extravilanul acesteia. ... 37. În argumentarea acestei opinii s-au reținut următoarele: (i) din punctul de vedere al amplasării pe teritoriul localității, terenurile pot fi intravilane sau extravilane, acestea putând fi împărțite, la rândul lor, în funcție de categoria de folosință, în mai multe tipuri, printre care și terenuri curți-construcții. Art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, se referă la construcțiile edificate de către fostele cooperative agricole de producție, de fostele asociații economice intercooperatiste, de fostele organizații și entități ale cooperației de consum ori de alte foste entități cooperatiste, indiferent de denumirea acestora. Or, aceste entități dețineau terenuri și în extravilanul localităților, edificând construcții pe ele, destinația de curți-construcții putând fi acordată acestor terenuri chiar și ulterior edificării construcțiilor în cauză; ... (ii) deși, inițial, în cuprinsul Legii nr. 231/2018 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 exista mențiunea expresă referitoare la situarea terenurilor în intravilan, în niciuna dintre modificările ulterioare aduse textului art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, nu a mai fost reluată această mențiune. Or, unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă. Eliminarea acestei mențiuni nu a fost întâmplătoare, voința legiuitorului fiind în sensul de a acorda posibilitatea obținerii unui titlu de proprietate, în temeiul acestui articol, și pentru terenurile situate în extravilanul localităților. Având în vedere că orice excepție de la regulă trebuie prevăzută în mod expres, o interpretare limitativă a normei, în sensul că ar avea în vedere doar terenurile situate în intravilanul localității, ar fi contrară voinței legiuitorului; ... (iii) din cuprinsul normei în discuție rezultă că legiuitorul a condiționat aplicabilitatea procedurii pe care textul o reglementează, doar de categoria de folosință a terenului, și anume aceea de curți-construcții, fără a impune vreo cerință referitoare la amplasarea terenului în intravilanul localității. Astfel, norma juridică are în vedere terenurile aferente construcțiilor edificate de fostele cooperative agricole de producție, asociațiile economice intercooperatiste ori alte entități cooperatiste, fără a condiționa aplicabilitatea sa de amplasamentul terenului în intravilanul localității, elementul esențial fiind ca acesta să aibă categoria de folosință curți-construcții, iar solicitantul să îndeplinească în mod cumulativ următoarele cerințe: să facă dovada proprietății asupra construcției; să facă dovada înregistrării acesteia în registrul agricol; să facă dovada achitării impozitelor aferente; pentru terenul aferent construcției să nu fi fost constituit sau reconstituit dreptul de proprietate în favoarea altei persoane; ... (iv) distincția dintre intravilan și extravilan ține de regimul urbanistic al terenului, în timp ce categoria de folosință reprezintă o calificare tehnică a terenului în funcție de destinația sa, conform nomenclatoarelor cadastrale și agricole, cele două noțiuni fiind juridic diferite, iar legea face trimitere doar la categoria de folosință; ... (v) interpretarea sistematică a dispozițiilor legale supuse analizei demonstrează că noțiunea de teren aferent se raportează la folosința efectivă a construcției, și nu la delimitarea administrativă, scopul reglementării fiind acela al clarificării situației juridice a terenurilor pe care au fost edificate construcțiile fostelor structuri cooperatiste, indiferent de poziționarea lor față de limitele intravilanului localităților; ... (vi) este adevărat că alin. (1) al art. 24 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, face trimitere la „terenurile situate în intravilanul localităților care au fost atribuite de cooperativele agricole de producție, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane îndreptățite, pentru construcția de locuințe și anexe gospodărești, pe care le-au edificat...“, dar ipoteza avută în vedere de alin. (3) este diferită. Astfel, nu mai este vorba despre terenuri pe care cooperatorii sau alte persoane îndreptățite au edificat locuințe și anexe gospodărești, ci de terenuri pe care înseși fostele cooperative agricole de producție, fostele asociații economice intercooperatiste, fostele organizații și entități ale cooperației de consum ori alte foste entități cooperatiste, indiferent de denumirea acestora, au edificat construcții. Or, acestea din urmă puteau avea și altă destinație decât cea de locuință sau de anexe gospodărești, aspect permis și în extravilanul localităților. ... ... 38. Cu titlu de practică judiciară în acest sens a fost identificată Decizia civilă nr. 925 din data de 30 mai 2025, pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă, în care s-a reținut că: „Or, tribunalul constată că prima instanță a motivat pe larg, convingător și logic, cu argumente de interpretare literală și de evoluție a textului, faptul că pentru ipoteza constituirii introdusă de alin. (3) al art. 24 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, condiția ca terenul să fie în intravilan nu mai este prevăzută, ea fiind eliminată în evoluția reglementării de legiuitor. Acolo unde legiuitorul a prevăzut inițial condiția, iar ulterior clar a eliminat-o, instanța nu poate face o interpretare contrară voinței legiuitorului care este primul și cel mai autorizat interpret al legii conform art. 9 din Codul civil.“ În același sens sunt și sentințele civile nr. 2.279 din 8 martie 2021 și nr. 481 din 26 ianuarie 2021, pronunțate de Judecătoria Galați - Secția civilă, în cuprinsul cărora s-a reținut în mod explicit că cerința situării terenului în intravilan, deși prevăzută ca atare la data intrării în vigoare a textului art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, a fost eliminată prin Legea nr. 87/2020 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991. ... 39. În ceea ce privește cea de-a doua întrebare s-au conturat 3 opinii. ... 40. Într-o primă opinie s-a arătat că, în interpretarea și aplicarea art. 24 alin. (3) lit. b) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, condiția privind dovada înregistrării construcției în registrul agricol trebuie îndeplinită pe toată durata de existență a respectivei construcții. ... 41. În argumentare s-a arătat că această condiție implică existența unei înscrieri constante a construcției în registrul agricol, inclusiv la momentul formulării cererii de emitere a titlului de proprietate, având în vedere că textul legal nu impune existența înregistrării doar la un anumit moment, precum și evoluția modalităților de evidență a proprietăților imobiliare. ... 42. Nu au fost identificate hotărâri judecătorești pronunțate în sensul acestei opinii, fiind exprimate doar puncte de vedere teoretice. ... 43. Într-o a doua opinie s-a apreciat că, în interpretarea și aplicarea art. 24 alin. (3) lit. b) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, condiția privind dovada înregistrării construcției în registrul agricol nu trebuie îndeplinită pe toată durata de existență a respectivei construcții, ci doar la momentul formării cererii de emitere a titlului de proprietate privind constituirea dreptului de proprietate pentru terenurile aferente acestor construcții. ... 44. S-a argumentat că: (i) în redactarea actuală, prevederile art. 24 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, nu cuprind nicio mențiune cu privire la necesitatea menținerii înregistrării în registrul agricol pe întreaga durată de existență a construcției. Textul de lege face referire la situația de fapt de la momentul solicitării, iar nu la o condiție continuă, retroactivă sau istorică, deoarece o astfel de cerință ar crea un obstacol disproporționat, adesea greu de surmontat în practică, și ar bloca regula legală, ceea ce ar contraveni scopului reglementării, respectiv ca proprietarii actuali ai construcțiilor să poată obține titlul de proprietate și pentru terenul aferent, acolo unde nu există un titlu anterior; ... (ii) scopul cerinței este acela de a se verifica dacă solicitantul deține efectiv construcția și are o posesie stabilă și legitimă asupra ei, registrul agricol și impozitul nefiind probe referitoare la durată, ci instrumente administrative de confirmare a deținerii actuale a imobilului. Dacă la momentul formulării cererii construcția este existentă, folosită, impozitată și înscrisă în registrul agricol, scopul legii este atins; ... (iii) a pretinde o înscriere continuă de zeci de ani înseamnă a introduce o condiție nerezonabilă și neprevăzută de lege, în contextul în care mulți proprietari nu au avut înscrieri continue din motive administrative, iar a respinge o atare cerere privind constituirea dreptului de proprietate pentru neîndeplinirea de către autoritățile locale a unei astfel de formalități ar fi o sancțiune disproporționată. Obligația de a menține permanent această înregistrare ar conduce la o perpetuă condiționare a dreptului de proprietate, contrară principiului securității raporturilor juridice; ... (iv) menținerea mențiunii în registrul agricol are o utilitate fiscală și administrativă, iar nu o valoare constitutivă de drept real. În momentul în care construcția este demolată, schimbată sau transmisă, obligațiile privind actualizarea registrului agricol revin proprietarului, însă nerespectarea lor nu produce efecte asupra valabilității titlului de proprietate deja emis. ... ... 45. În sensul acestei opinii au fost identificate următoarele hotărâri judecătorești relevante: Decizia nr. 259 din 30 mai 2023, pronunțată de Tribunalul Satu Mare; Decizia nr. 205 din 20 aprilie 2023, pronunțată de Tribunalul Satu Mare; Sentința civilă nr. 8.666 din 8 iulie 2025, pronunțată de Judecătoria Focșani; Sentința civilă nr. 523 din 24 mai 2023, pronunțată de Judecătoria Jibou. ... 46. A fost relevată și o a treia opinie, în sensul că dovada înregistrării construcției în registrul agricol trebuie raportată la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra acesteia, care poate fi anterior formulării cererii de emitere a titlului de proprietate. ... 47. În susținere s-a arătat că, dacă s-ar avea în vedere toată durata existenței construcției, aceasta ar fi o sarcină dificil de îndeplinit, iar, în cazul în care autorul sau dobânditorul anterior nu a efectuat un astfel de demers, dovada înscrierii în registrul agricol ar reprezenta o condiție excesivă pentru cel care formulează cererea în prezent. S-a apreciat că trebuie avute în vedere dispozițiile art. 3 alin. (1) lit. d) din Ordonanța Guvernului nr. 28/2008 privind registrul agricol, prin care s-a stabilit că se înscriu în registrul agricol clădirile existente la începutul anului pe raza localității, dar și normele tehnice privind modul de completare a registrului agricol care prevăd aceeași obligativitate. Așadar, trebuie evaluată fiecare situație concretă, astfel încât să se poată observa buna-credință și intenția dobânditorului de a-și îndeplini obligațiile privind publicitatea și achitarea taxelor și impozitelor, acesta fiind scopul final al reglementării în discuție. ... 48. Prin Adresa nr. 3.741/III-5/2025 din 24 octombrie 2025, Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția judiciară - Serviciul de recursuri în interesul legii a comunicat faptul că nu se verifică, în prezent, practică judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii cu privire la chestiunile de drept ce face obiectul sesizării formulate de Tribunalul Olt - Secția I civilă. ... ...